Ипотека. Азы

[Design_Nick]

Источник

 

 

Все об ипотечном кредитовании молодых семей в России глазами заемщика

 

Пост ниже посвящен детальному описанию системы ипотечного кредитования в России и написан нашим читателем Виталием Желтяковым. Публикация станет достойным ответом на наш вчерашний материал, в котором мы назвали ипотечные кредиты в России и Украине самоубийством .

 

Предисловие

 

Как это не противно, но ипотека – это часть современной российской действительности. Конечно, можно жить в России и без неё, но порой это сложно.

 

Я ипотечник, который долго шел к своей двухкомнатной квартире, и хотел бы поделиться опытом прохождения этого пути.

 

Что такое ипотека?

 

Ипотека – это кредит с залогом жилья.

 

Как работает ипотечное кредитование в общем случае?

 

Человек, желающий приобрести жильё, идёт в банк и берёт кредит (обычно очень большой кредит) и в качестве залога банку предоставляет своё жильё, которое он покупает на деньги кредита. Затем он определённое время выплачивает этот кредит и в конце концов получает это жильё в полную свою собственность.

 

Первый большой минус ипотеки – это то, что она очень сильно финансово ограничивает молодую семью. Если взять ипотеку на короткий срок (5-15 лет), то отдавать банку приходится обычно около половины доходов семьи. Соответственно, жить приходится на другую половину. При таком раскладе можно забыть о крупных покупках, поездках на море и вольготной жизни.

 

Если взять ипотеку на долгий срок (15-30 лет), то в финансовом плане станет немного легче, но проявляется другой второй большой минус – сложно изменить условия ипотеки. Долгосрочную ипотеку сложнее досрочно погасить небольшими суммами, т.к. проценты погашаются в первую очередь. В итоге жильё, заложенное под долгосрочную ипотеку, очень сложно поменять. То есть, если например, молодая семья взяла 1-комнатную квартиру в ипотеку на 30 лет, то, скорее всего, в этой 1-комнатной квартире она будет жить следующие 30 лет и платить банку долги.

 

Казалось бы, что лучше взять ипотеку на меньший срок, несколько лет просуществовать, затянув пояса, а потом беззаботно жить в свой квартире. Но здесь нас поджидает самый большой минус ипотеки – сложно получить ипотеку с хорошими условиями. Абсолютное большинство молодых семей об этом минусе даже не думают. Они обычно мыслят следующим образом: «банки заинтересованы давать ипотеки — им это выгодно, поэтому они конкурируют друг с другом из-за клиентов и получить ипотеку с хорошими условиями легко». На самом деле, банки думают не только о выгоде, но и о рисках. А в виду того, что желающих получить ипотеку хоть отбавляй, то банки весьма жестко ограничивают условия выдачи кредита и тех, кто не попадает под эти условия, «наказывают рублём». В итоге получается, что чтобы получить ипотеку с хорошими условиями нужно быть чуть ли не идеальным клиентом.

 

Если у ипотеки такие большие минусы, может молодой семье лучше без нее?

 

Тут всё зависит от ситуации. Я будут рассматривать среднестатистическую молодую семью, где муж и жена не имеют богатых родителей и им до 30 лет.

 

Молодая семья может жить у родителей, либо снимать жильё. Это подешевле, чем взять ипотеку, но сразу скажу, что бесперспективно. В такой ситуации молодая семья рассчитывает либо накопить деньги, либо занять жильё родителей. В итоге молодая семья деньги на свою квартиру не накапливает, живёт на птичьих правах до момента смерти родителей, после чего получает квартиру родителей и живёт в ней до своей же смерти. Проблемы такого расклада очевидны: долгая жизнь на птичьих правах, молодой семье достаётся старое родительское жильё, а самое главное, что своим детям оставить нечего.

Другой вариант — это получить квартиру от государства. Здесь молодую семью обычно ожидает большой облом. Советское время кончилось, а нынешний президент ещё тот *****. Есть несколько программ, по которым можно получить жильё.

 

Во-первых, федеральные дотационные программы. Ими могут воспользоваться инвалиды, участники войн и потерпевшие бедствие от катастроф. Как вы понимаете, молодая семья обычно под эту группу людей не попадает.

 

Во-вторых, есть федеральная программа «Помощь молодой семье», которая предоставляет жильё молодым семьям с сложными жилищами условиями. В эту группу попадают многодетные семьи возрастом до 35 лет. Но президент эту программу сократил в начале 2000-х. Например, в Волгограде сейчас около 600 семей ожидают получения сертификата на жильё, в год выдаётся 30-40 сертификатов. Думаю, что уже понятно — это не вариант.

 

В-третьих, муниципальные жилищные программы. Обычно эти программы направлены на поддержку чиновников или для махинаций с землёй. Какие там махинации вы можете узнать сами в интернете. То есть тут молодой семье тоже делать нечего.

 

В итоге мы видим, что для большинства молодых семей подходит лишь вариант с ипотекой.

 

Советы и моменты, на которые могут помочь молодой семье с ипотекой

 

На что обратить внимание при взятии ипотеки

 

Во-первых, на процентную ставку. Даже отличие ставки на 0,5% процента для крупного и долгосрочного кредита означает переплату в десятки и сотни тысяч рублей. Здесь тактика предельна проста — нужно искать самую низкую ставку.

 

Во-вторых, необходимо обратить внимание на сумму страховки. Очень часто её убирают из расчётов, хотя суммы там приличные. Многие банки обозначают страховку равную 0,5-2% от основного долга, разбивают сумму по годам, чтобы она казалась маленькой, но общая сумма страховки будет очень большой. Здесь совет следующий: считайте сразу сумму страховки за весь период. Порой выгоднее взять кредит с большей ставкой и маленькой страховкой, чем малой ставкой и крупной страховкой.

 

В-третьих, обратите внимание на схему досрочного погашения. Оцените насколько она подходит вам. Абсолютно все адекватные семьи рано или поздно начинаю досрочно погашать кредит.

 

Продажа жилья, заложенного под ипотеку

 

Многие думают, что это невозможно. На самом деле это не так. Банки позволяют продавать/менять жильё, заложенное под ипотеку. Молодая семья либо гасит полностью кредит после продажи, либо закладывает новую жилплощадь. Таким образом избавиться от ипотеки можно достаточно легко, правда потеряв жильё.

 

Ипотека и долги

 

Очень часто встречаются истории о том, как банк забрал квартиру за долги по ипотеке. Да, такое бывает, но крайне редко.

 

Банки начинают интересоваться должниками при неуплате долгов в течении 3 месяцев — начинаются звонки менеджеров. Если должник продолжает не уплачивать проценты и пени, то банк направляет заявление в суд и происходит арест квартиры. Должника привлекают к уголовной ответственности.

 

Под такой сценарий попадают только полные идиоты. Ведь всегда можно продать квартиру и избавиться от ипотечного кредита. Так что не бойтесь таких плохих историй.

 

Ипотека и ребёнок

 

В начале стоит сказать о материнском капитале. Государство дабы поддержать рождаемость среди населения даёт за 2-го ребёнка чуть более 400 тыс. рублей + региональные дотации до 100 тыс. рублей. За первого, третьего, четвёртого и далее детей даётся только региональная дотация. Эти деньги можно потратить на погашение текущей ипотеки или использовать, как начальный взнос. Конечно, не квартира, как было при советах, но лучше чем ничего.

 

Если молодая семья заводит ребёнка до получения ипотеки (так делает большинство), то они попадают в очень сложную ситуацию. Для банков ребёнок — это иждивенец, который резко понижает кредитную привлекательность молодой семьи. Доходов семьи просто не хватает, чтобы получить нужный кредит. Обычно это приводит к тому, что семья несколько лет живёт на съёмном жилье или у родителей, до тех пор пока декретный отпуск не заканчивается и мать выходит на работу.

 

Рожать второго ребёнка ради материнского капитала ещё более худшая идея, т.к. ипотеки вам тогда точно не видать.

Если молодая семья заводит ребёнка после получения ипотеки, то она наоборот оказывается в выгодных условиях. Все муниципальные и федеральные дотации можно направить на погашение текущей ипотеки. Рождение второго ребёнка и получение материнского капитала в этом случае является весьма ощутимым толчком к погашению долга.

 

Ипотека и подселение

 

Получить ипотеку на подселение нельзя (по закону можно, но банки такие кредиты не дают). Но подселение можно купить на обычный потребительский кредит. За несколько лет выплатить этот кредит. Потом продать подселение, взять ипотеку и купить полноценную квартиру. В финансовом плане это очень выгодная схема, гораздо лучше, чем копить деньги несколько лет (даже во вкладах). Минусом этой схемы являются жизнь в подселении и дополнительная беготня с куплей/продажей.

 

Федеральная программа «Доступное жильё»

 

Многие ипотечники помнят чёрный день календаря 04.04.2011, когда начала действовать новая программа «Доступное жильё». За полгода после этого дня ипотечные ставки выросли на 2% и цены на жильё увеличились на 15%. Но, как ни парадоксально, эта программа является лазейкой чтобы получить ипотеку на хороших условиях с государственной поддержкой. Условия действительно заманчивые — ставка примерно 10%.

 

Что бы получить такую ставку нужно приобрести квартиру в новосторойке, взять ипотеку на короткий срок и иметь высокий первоначальный взнос. Под такие условия могут попасть только те семьи, которые имеют крупные сбережения или использовали схему с подселениями.

 

Залог жилья родителей

 

В качестве залога для ипотеки можно использовать жильё родителей. Это рискованный приём так как есть возможность потерять родительское жильё. К этому приёму следует прибегать в двух случаях.

 

Во-первых, для покупки подселения. Ипотечный кредит выгоднее потребительского и он обеспечит хороший старт для семьи без сбережений.

 

Во-вторых, чтобы уменьшить необходимый первоначальный взнос. Первоначальный взнос определяется из соотношения кредита и залога. Увеличивая залог, мы уменьшаем необходимый первоначальный взнос.

 

Досрочные погашения

 

Досрочные погашения наиболее эффективны в самом начале. Чем раньше вы начнёте погашать досрочно кредит, тем меньше процентов вам придётся платить.

 

Здесь скрывается самый эффективный приём чтобы платить меньше денег за ипотеку. Если вы погасили очередной платёж по кредиту и кинули на досрочное погашение какую-то сумму, то эта сумма пойдёт полностью на погашение основного долга. То есть на эту сумму досрочного погашения проценты начисляться не будут.

 

Например, кредит в 1.000.000 рублей на 15 лет под 14% будет иметь ежемесячный платёж в 13.300 рублей. Если мы будем погашать кредит по 15.000 ежемесячно (1.700 рублей, как досрочное погашение), то весь кредит мы выплатим примерно за 8 лет. Это происходит из-за того, что вся сумма досрочного погашения идёт на погашение основного долга.

 

Послесловие

 

В этой статье я постарался показать основные моменты связанные и ипотекой для молодых семей. Конечно, охватить всё не возможно, поэтому помидорами не кидайтесь.

 

[SMC]

 

но если она не захочет добиваться

 

значит "грош мне цена" - как родителю.

[SMC]

Валютные ипотечники остались одни, "Роспотребнадзор ушел в отказ".

 

Ведомство признало валютную ипотеку законной.

 

 

Роспотребнадзор изменил риторику в отношении валютных ипотечных заемщиков. Теперь в ведомстве полагают, что договоры об ипотечном кредите в иностранной валюте не противоречат ни Гражданскому кодексу (ГК), ни закону «О защите прав потребителей». Хотя ранее именно на основании нарушения норм этих документов Роспотребнадзор защищал интересы заемщиков в судах. Эксперты полагают, что изменение позиции — следствие бесперспективности борьбы с банками в судах.

В распоряжении «Ъ» оказался письменный ответ Роспотребнадзора на частный запрос валютного ипотечного заемщика из Белгородской области. В нем Роспотребнадзор указал: заключенный договор между банком и заемщиком основывается на «добровольно принятом обязательстве», то есть составлен в четком соответствии со ст. 421 ГК РФ. Обязательство в договоре в валюте тоже не противоречит ГК, если долг гасится в рублях по курсу на день платежа. Противоречий с законом «О защите прав потребителей» ведомство, ранее активно защищавшее валютных ипотечных заемщиков, также не усмотрело. Вывод письма: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения».

Обращение в центральный аппарат Роспотребнадзора показало, что это не частная позиция подразделений ведомства на местах. Правда, в самом Роспотребнадзоре пояснениям о смене риторики предпочли довольно общий комментарий. «Сами по себе договорные отношения, связанные с выдачей кредита в иностранной валюте, не противоречат нормам закона. Но это не означает, что такой договор нельзя оспорить в суде», — сообщил «Ъ» начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков.
До сих пор позиция Роспотребнадзора была, скорее, в пользу заемщиков, которых в России около 15 тыс. человек. Ведомство активно участвовало в судах валютных заемщиков с банками.

«Валютные заемщики запрашивали и получали в Роспотребнадзоре заключения по содержащимся в ипотечных валютных договорах нарушениям, — отмечает один из лидеров Всероссийского движения валютных заемщиков Галина Григорьева.— Либо привлекали Роспотребнадзор в качестве третьей стороны». Примеры того — пушкинское дело по иску к ВТБ 24, краснодарское дело по иску к Абсолют-банку, калининградское дело по иску к Райффайзенбанку, указывает она. По данным «Финпотребсоюза», заемщики подали в суд около 20 исков к банкам по пересмотру условий валютной ипотеки, в которых Роспотребнадзор привлекался в качестве государственного органа, дающего заключение по делу в целях защиты прав потребителей. В первой инстанции было выиграно шесть исков. Впрочем, на уровне апелляции отменено четыре, два апелляционной инстанцией пока не рассматривались. До кассации пока еще ни одно дело не дошло.

Кроме того, Роспотребнадзор состоял в рабочей группе по мониторингу соблюдения прав потребителей при оказании услуг потребительского кредитования в иностранной валюте. «В работе этой группы принимали участие представители Роспотребнадзора, ЦБ, Госдумы, АРБ, АРБР, уполномоченного по правам человека в РФ, “Финпотребсоюз”, юристы, эксперты», — рассказывает председатель правления «Финпотребсоюза» Виктор Майданюк. Правда, и тут деятельность ведомства по защите прав потребителей оказалась не слишком продуктивной. Ни одна из законодательных инициатив не нашла поддержки. К тому же ключевой регулятор банков — ЦБ — не стал вмешиваться в этот спор и ограничился рекомендациями по пересчету займов в рубли по фиксированному курсу, которые, впрочем, банки не спешат выполнять.

Но последней каплей, как считают эксперты, могла стать позиция Генпрокуратуры по данному вопросу.

«В марте 2016 года в прокуратуру ипотечными заемщиками были поданы коллективные жалобы на предмет нарушений в договорах и “геноцида граждан”», — сообщила Галина Григорьева.


По ее словам, ответа оттуда заемщики не получили. По сведениям председателя правления Конфедерации обществ потребителей Дмитрия Янина, прокуратура нарушений не усмотрела и отправила обращения в Роспотребнадзор. В ситуации, когда практически все ведомства абстрагировались от ситуации с валютными ипотечными заемщиками, Роспотребнадзор вполне мог последовать принципу «один в поле не воин», считают участники рынка.

И такая позиция, по мнению юристов, вполне объяснима. «Мне сложно сказать, чем может оперировать Роспотребнадзор, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Неделько и партнеры” Василий Неделько.— Возможно, в единичных случаях можно будет зацепиться за введение потребителя в заблуждение. Но учитывая, что валютная ипотека выдавалась много лет назад, все сроки исковой давности прошли». «Действительно, если банк не выдавал клиенту буклетов о преимуществах именно валютной ипотеки или иным доказуемым способом не агитировал клиента, то увидеть умышленное введение потребителей в заблуждение будет крайне сложно», — согласен и Дмитрий Янин.

 

[killer-x]

 

 

Валютные ипотечники остались одни, "Роспотребнадзор ушел в отказ".

не ну а как еще учить дебилов, которые думали, что смогут кого-то наколоть в нашей стране.....

[SMC]

не ну а как еще учить дебилов, которые думали, что смогут кого-то наколоть в нашей стране.....

много раз говорил, в нашей стране играться с государством нельзя

[SMC]

Сталинская ипотека, неужели так было,....послевоенные годы, читаю и удивляюсь...

 

СТАЛИНСКАЯ ИПОТЕКА.

Сегодня есть шутка: «Ипотека на полвека». Несмешная такая шутка. Поняли бы её после войны?

В план по восстановлению страны после войны советское правительство включало также и ипотечную программу советского образца. В третьем пункте Постановления Совета Министров СССР от 25 августа 1946 года было черным по белому прописана ипотечная ставка в 1% годовых. И это при нулевой инфляции послевоенных лет!

«Для предоставления рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим возможности приобретения в собственность жилого дома обязать Центральный Коммунальный Банк выдавать ссуду в размере 8-10 т. руб. покупающим двухкомнатный жилой дом со сроком погашения в 10 лет и 10-12 т. руб. покупающим трехкомнатный жилой дом со сроком погашения в 12 лет с взиманием за пользование ссудой 1% (одного процента) в год.

Обязать Министерство финансов СССР ассигновать на выдачу кредита рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим до 1 миллиарда рублей».

при чем это при таких зарплатах и ценах.

 

ДЕНЕЖНАЯ РЕФОРМА.

Одним из инструментов послевоенного восстановления экономики была денежная реформа 1947 года.

Её целью было провести эмиссию и аннулировать денежные накопления, нажитые спекуляцией. Прводилась она в форме деноминации. По первоначальному плану она должна была пройти ещё в 1946 году, но из-за голода, вызванного неурожаем и засухой в ряде регионов СССР, её перенесли. 13 декабря 1947 года Политбюро ЦК ВКП(б) приняло решение «Об отмене карточной системы и денежной реформе».

В конце 1947 года при средних зарплатах городского населения в 500—1000 рублей, килограмм ржаного хлеба стоил 3 рубля, пшеничного — 4 рубля 40 копеек, килограмм гречки — 12 рублей, сахара — 15 рублей, сливочного масла — 64 рубля, подсолнечного масла — 30 рублей, мороженого судака — 12 рублей, кофе — 75 рублей; литр молока — 3-4 рубля; десяток яиц — 12-16 рублей (в зависимости от категории, которых было три); бутылка пива «Жигулевское» — 7 рублей; пол-литровая бутылка «Московской» водки — 60 рублей

Изменено 7 мая, 2017 пользователем Naruto

[SMC]

наверно скоро снова будут пикеты с плакатами....

 

40 минут назад, источник: Газета Коммерсантъ

Ипотека не вписалась в срок годности

Госпрограмма помощи заемщикам закончилась неожиданно для них

Как выяснил «Ъ», больше половины заявок на реструктуризацию ипотечных кредитов — порядка 30 тыс. штук — были поданы, когда объем средств, выделенных на соответствующую госпрограмму, закончился. Переоформить свои кредиты заемщики, обратившиеся за помощью в последние месяцы, уже не смогут. Решения о продлении сроков действия программы пока нет, при этом публичные заявления чиновников о необходимости ее совершенствования не вносят ясности в ситуацию.

 

«По условиям программы, она заканчивается 31 мая 2017 года, поэтому прием заявок нельзя было приостановить, но при этом изначально правительством было оговорено, что по мере полного израсходования средств программа закончится», — пояснил источник «Ъ», близкий к АИЖК

https://news.mail.ru/economics/29779867/?frommail=1

[kosmax]

И накуя эта ипотека? Намного комфортнее снимать квартиру. Нет проблем с ремонтом, можно сменить район, город, страну.

[SMC]

@kosmax, все равно когда то хочется свой угол иметь, чтоб прийти и отдохнуть....

[kosmax]

@kosmax, все равно когда то хочется свой угол иметь, чтоб прийти и отдохнуть....

это всё навязанные стереотипы

[el tequila]

азы. 

 

[Amazonka]

 

 

И накуя эта ипотека? Намного комфортнее снимать квартиру. Нет проблем с ремонтом, можно сменить район, город, страну.

 

Пока ты работоспособен - возможно. Но реалии таковы, что твоё здоровье может подорваться в 1 момент, а пенсия по инвалидности будет равна цене аренды, и что, бомж? Ну а для пенсионного возраста в любом случае, в наших-то реалиях,  необходимо собственное жильё, ибо найм однушки равен этой пенсии, а жить-то на что?  Доходы наших сограждан не предполагают в течение жизни работающего человека накопить на безбедную старость, все накопления раз в 20 лет регулярно "сжираются" дефолтами, инфляциями и прочими прелестями.  Не в нашем случае. А мыслить так, будто ты вечно здоров как в 20 лет и всегда можешь заработать на жизнь и найм жилья - несколько наивно. 

[Amazonka]

это всё навязанные стереотипы

 

не, это забугорные стереотипы навязываются, потому что там менталитет иной и человек ТАМ изначально не привязан к родительскому гнезду, чтоб пускать корни в месте своего рождения, а также доход ТАМ не подразумевает траты на найм жилья в таком диком % соотношении от дохода, как у нас, и это главное.   Можно менять города, искать где лучше - но именно у нас собственное жильё   не мешает этому, а помогает - всегда можно сдать своё и снять иное в другом месте, пусть и с некоторой разницей в + или -.  Уже профит. Ну а чтоб продать-купить в другом месте, вообще нет проблемы.