Ипотека. Азы

[Design_Nick]

Источник

 

 

Все об ипотечном кредитовании молодых семей в России глазами заемщика

 

Пост ниже посвящен детальному описанию системы ипотечного кредитования в России и написан нашим читателем Виталием Желтяковым. Публикация станет достойным ответом на наш вчерашний материал, в котором мы назвали ипотечные кредиты в России и Украине самоубийством .

 

Предисловие

 

Как это не противно, но ипотека – это часть современной российской действительности. Конечно, можно жить в России и без неё, но порой это сложно.

 

Я ипотечник, который долго шел к своей двухкомнатной квартире, и хотел бы поделиться опытом прохождения этого пути.

 

Что такое ипотека?

 

Ипотека – это кредит с залогом жилья.

 

Как работает ипотечное кредитование в общем случае?

 

Человек, желающий приобрести жильё, идёт в банк и берёт кредит (обычно очень большой кредит) и в качестве залога банку предоставляет своё жильё, которое он покупает на деньги кредита. Затем он определённое время выплачивает этот кредит и в конце концов получает это жильё в полную свою собственность.

 

Первый большой минус ипотеки – это то, что она очень сильно финансово ограничивает молодую семью. Если взять ипотеку на короткий срок (5-15 лет), то отдавать банку приходится обычно около половины доходов семьи. Соответственно, жить приходится на другую половину. При таком раскладе можно забыть о крупных покупках, поездках на море и вольготной жизни.

 

Если взять ипотеку на долгий срок (15-30 лет), то в финансовом плане станет немного легче, но проявляется другой второй большой минус – сложно изменить условия ипотеки. Долгосрочную ипотеку сложнее досрочно погасить небольшими суммами, т.к. проценты погашаются в первую очередь. В итоге жильё, заложенное под долгосрочную ипотеку, очень сложно поменять. То есть, если например, молодая семья взяла 1-комнатную квартиру в ипотеку на 30 лет, то, скорее всего, в этой 1-комнатной квартире она будет жить следующие 30 лет и платить банку долги.

 

Казалось бы, что лучше взять ипотеку на меньший срок, несколько лет просуществовать, затянув пояса, а потом беззаботно жить в свой квартире. Но здесь нас поджидает самый большой минус ипотеки – сложно получить ипотеку с хорошими условиями. Абсолютное большинство молодых семей об этом минусе даже не думают. Они обычно мыслят следующим образом: «банки заинтересованы давать ипотеки — им это выгодно, поэтому они конкурируют друг с другом из-за клиентов и получить ипотеку с хорошими условиями легко». На самом деле, банки думают не только о выгоде, но и о рисках. А в виду того, что желающих получить ипотеку хоть отбавляй, то банки весьма жестко ограничивают условия выдачи кредита и тех, кто не попадает под эти условия, «наказывают рублём». В итоге получается, что чтобы получить ипотеку с хорошими условиями нужно быть чуть ли не идеальным клиентом.

 

Если у ипотеки такие большие минусы, может молодой семье лучше без нее?

 

Тут всё зависит от ситуации. Я будут рассматривать среднестатистическую молодую семью, где муж и жена не имеют богатых родителей и им до 30 лет.

 

Молодая семья может жить у родителей, либо снимать жильё. Это подешевле, чем взять ипотеку, но сразу скажу, что бесперспективно. В такой ситуации молодая семья рассчитывает либо накопить деньги, либо занять жильё родителей. В итоге молодая семья деньги на свою квартиру не накапливает, живёт на птичьих правах до момента смерти родителей, после чего получает квартиру родителей и живёт в ней до своей же смерти. Проблемы такого расклада очевидны: долгая жизнь на птичьих правах, молодой семье достаётся старое родительское жильё, а самое главное, что своим детям оставить нечего.

Другой вариант — это получить квартиру от государства. Здесь молодую семью обычно ожидает большой облом. Советское время кончилось, а нынешний президент ещё тот *****. Есть несколько программ, по которым можно получить жильё.

 

Во-первых, федеральные дотационные программы. Ими могут воспользоваться инвалиды, участники войн и потерпевшие бедствие от катастроф. Как вы понимаете, молодая семья обычно под эту группу людей не попадает.

 

Во-вторых, есть федеральная программа «Помощь молодой семье», которая предоставляет жильё молодым семьям с сложными жилищами условиями. В эту группу попадают многодетные семьи возрастом до 35 лет. Но президент эту программу сократил в начале 2000-х. Например, в Волгограде сейчас около 600 семей ожидают получения сертификата на жильё, в год выдаётся 30-40 сертификатов. Думаю, что уже понятно — это не вариант.

 

В-третьих, муниципальные жилищные программы. Обычно эти программы направлены на поддержку чиновников или для махинаций с землёй. Какие там махинации вы можете узнать сами в интернете. То есть тут молодой семье тоже делать нечего.

 

В итоге мы видим, что для большинства молодых семей подходит лишь вариант с ипотекой.

 

Советы и моменты, на которые могут помочь молодой семье с ипотекой

 

На что обратить внимание при взятии ипотеки

 

Во-первых, на процентную ставку. Даже отличие ставки на 0,5% процента для крупного и долгосрочного кредита означает переплату в десятки и сотни тысяч рублей. Здесь тактика предельна проста — нужно искать самую низкую ставку.

 

Во-вторых, необходимо обратить внимание на сумму страховки. Очень часто её убирают из расчётов, хотя суммы там приличные. Многие банки обозначают страховку равную 0,5-2% от основного долга, разбивают сумму по годам, чтобы она казалась маленькой, но общая сумма страховки будет очень большой. Здесь совет следующий: считайте сразу сумму страховки за весь период. Порой выгоднее взять кредит с большей ставкой и маленькой страховкой, чем малой ставкой и крупной страховкой.

 

В-третьих, обратите внимание на схему досрочного погашения. Оцените насколько она подходит вам. Абсолютно все адекватные семьи рано или поздно начинаю досрочно погашать кредит.

 

Продажа жилья, заложенного под ипотеку

 

Многие думают, что это невозможно. На самом деле это не так. Банки позволяют продавать/менять жильё, заложенное под ипотеку. Молодая семья либо гасит полностью кредит после продажи, либо закладывает новую жилплощадь. Таким образом избавиться от ипотеки можно достаточно легко, правда потеряв жильё.

 

Ипотека и долги

 

Очень часто встречаются истории о том, как банк забрал квартиру за долги по ипотеке. Да, такое бывает, но крайне редко.

 

Банки начинают интересоваться должниками при неуплате долгов в течении 3 месяцев — начинаются звонки менеджеров. Если должник продолжает не уплачивать проценты и пени, то банк направляет заявление в суд и происходит арест квартиры. Должника привлекают к уголовной ответственности.

 

Под такой сценарий попадают только полные идиоты. Ведь всегда можно продать квартиру и избавиться от ипотечного кредита. Так что не бойтесь таких плохих историй.

 

Ипотека и ребёнок

 

В начале стоит сказать о материнском капитале. Государство дабы поддержать рождаемость среди населения даёт за 2-го ребёнка чуть более 400 тыс. рублей + региональные дотации до 100 тыс. рублей. За первого, третьего, четвёртого и далее детей даётся только региональная дотация. Эти деньги можно потратить на погашение текущей ипотеки или использовать, как начальный взнос. Конечно, не квартира, как было при советах, но лучше чем ничего.

 

Если молодая семья заводит ребёнка до получения ипотеки (так делает большинство), то они попадают в очень сложную ситуацию. Для банков ребёнок — это иждивенец, который резко понижает кредитную привлекательность молодой семьи. Доходов семьи просто не хватает, чтобы получить нужный кредит. Обычно это приводит к тому, что семья несколько лет живёт на съёмном жилье или у родителей, до тех пор пока декретный отпуск не заканчивается и мать выходит на работу.

 

Рожать второго ребёнка ради материнского капитала ещё более худшая идея, т.к. ипотеки вам тогда точно не видать.

Если молодая семья заводит ребёнка после получения ипотеки, то она наоборот оказывается в выгодных условиях. Все муниципальные и федеральные дотации можно направить на погашение текущей ипотеки. Рождение второго ребёнка и получение материнского капитала в этом случае является весьма ощутимым толчком к погашению долга.

 

Ипотека и подселение

 

Получить ипотеку на подселение нельзя (по закону можно, но банки такие кредиты не дают). Но подселение можно купить на обычный потребительский кредит. За несколько лет выплатить этот кредит. Потом продать подселение, взять ипотеку и купить полноценную квартиру. В финансовом плане это очень выгодная схема, гораздо лучше, чем копить деньги несколько лет (даже во вкладах). Минусом этой схемы являются жизнь в подселении и дополнительная беготня с куплей/продажей.

 

Федеральная программа «Доступное жильё»

 

Многие ипотечники помнят чёрный день календаря 04.04.2011, когда начала действовать новая программа «Доступное жильё». За полгода после этого дня ипотечные ставки выросли на 2% и цены на жильё увеличились на 15%. Но, как ни парадоксально, эта программа является лазейкой чтобы получить ипотеку на хороших условиях с государственной поддержкой. Условия действительно заманчивые — ставка примерно 10%.

 

Что бы получить такую ставку нужно приобрести квартиру в новосторойке, взять ипотеку на короткий срок и иметь высокий первоначальный взнос. Под такие условия могут попасть только те семьи, которые имеют крупные сбережения или использовали схему с подселениями.

 

Залог жилья родителей

 

В качестве залога для ипотеки можно использовать жильё родителей. Это рискованный приём так как есть возможность потерять родительское жильё. К этому приёму следует прибегать в двух случаях.

 

Во-первых, для покупки подселения. Ипотечный кредит выгоднее потребительского и он обеспечит хороший старт для семьи без сбережений.

 

Во-вторых, чтобы уменьшить необходимый первоначальный взнос. Первоначальный взнос определяется из соотношения кредита и залога. Увеличивая залог, мы уменьшаем необходимый первоначальный взнос.

 

Досрочные погашения

 

Досрочные погашения наиболее эффективны в самом начале. Чем раньше вы начнёте погашать досрочно кредит, тем меньше процентов вам придётся платить.

 

Здесь скрывается самый эффективный приём чтобы платить меньше денег за ипотеку. Если вы погасили очередной платёж по кредиту и кинули на досрочное погашение какую-то сумму, то эта сумма пойдёт полностью на погашение основного долга. То есть на эту сумму досрочного погашения проценты начисляться не будут.

 

Например, кредит в 1.000.000 рублей на 15 лет под 14% будет иметь ежемесячный платёж в 13.300 рублей. Если мы будем погашать кредит по 15.000 ежемесячно (1.700 рублей, как досрочное погашение), то весь кредит мы выплатим примерно за 8 лет. Это происходит из-за того, что вся сумма досрочного погашения идёт на погашение основного долга.

 

Послесловие

 

В этой статье я постарался показать основные моменты связанные и ипотекой для молодых семей. Конечно, охватить всё не возможно, поэтому помидорами не кидайтесь.

 

[Homer]

 

 

30%, альфабанк, квартира не дорогая. Но 5 лет назад. Ставку не помню я только.

 

ты где такую ипотеку видел?

НЕТ

ты где такие кредиты вообще видел?

потреб от русского стандарта?

[Мэри]

Думаю он имел в виду 30% первоначальный взнос -))))

[s_fish]

Ага, и купить можно за 2200 например, всё относительно :-)

ну я и говорю что квартира дорогая была

[Курмаев]

 

 

Думаю он имел в виду 30% первоначальный взнос -))))

 

так читают бегло же)))

Был ответ на пост Мэри про три параметра, ставку не помню, но что-то от 16 до 18% годовых.

[kontus]

Банки начинают интересоваться должниками при неуплате долгов в течении 3 месяцев — начинаются звонки менеджеров. Если должник продолжает не уплачивать проценты и пени, то банк направляет заявление в суд и происходит арест квартиры. Должника привлекают к уголовной ответственности.

 

Кто нибудь подскажет по какой статье банк привлекает к уголовной отвественности ? )))

[Курмаев]

 

 

Кто нибудь подскажет по какой статье банк привлекает к уголовной отвественности ? )))

 

     банк вообще не может привлекать к уголовной ответственности. По ипотеке не смогут привлечь вообще, поскольку имущество заложено и куча страховок, а вот по потребительскому возможно - однако, надо что бы заемщик признался в своем умысле на получение денег и неисполнении кредитного обязательства.

[kontus]

     банк вообще не может привлекать к уголовной ответственности. По ипотеке не смогут привлечь вообще, поскольку имущество заложено и куча страховок, а вот по потребительскому возможно - однако, надо что бы заемщик признался в своем умысле на получение денег и неисполнении кредитного обязательства.

да я это знаю ) я к тому что человек пишуший такое в серьезной статье, сразу же показывает свою необъективность и уровень познаний

[Курмаев]

@kontus,

я подь...колку увидел,  да и автор статьи на научность труда не претендует.... забей.

[kontus]

@kontus,

я подь...колку увидел,  да и автор статьи на научность труда не претендует.... забей.

да никакой подколки,просто наблюдение,я не имею инфы по остальным пунктам, а это бросилось в глаза

[Design_Nick]

А может автор специально "нагнал ужаса".

[Abatt]

Ну первое про что поржал:

 

"очень сильно финансово ограничивает молодую семью. Если взять ипотеку на короткий срок (5-15 лет), то отдавать банку приходится обычно около половины доходов семьи. Соответственно, жить приходится на другую половину. При таком раскладе можно забыть о крупных покупках, поездках на море и вольготной жизни."

 

А нафига брать кредит, если выплата его составляет 50% доходов СЕМЬИ???

Это надо либо очень короткий срок выбрать, и реально на несколько лет "выходухнуть, и затянуть пояса" ... либо быть неактивным по жизни вообще.

Сколько интересовался у народонаселения средний ежемесячный платеж у народа выходит от 10 до 20тыр. Это общий доход на семью в таком случае 20-40 тыр? Ну не верю...

Грузчики на строительном рынке "Челси" от 25ти получают, так то ...

 

Вообще по мне, так вполне живой механизм приобретения жилплощади. А для многих и вообще единственный. Безусловно, ставки еще очень высоки... ибо даже 10-11% это дофига.

Но выбирать особо не приходится, да и с мат.капиталом реальная помощь на первоначалку.... 

[killer-x]

 

 

Грузчики на строительном рынке "Челси" от 25ти получают, так то ...

 

на ГП Сигнал столько директор по экономике получает....ведущие специалисты ПЭО там же 10-12....так для справки

 

мое мнение, влезать в кабалу при условии что сможешь отбить за пару лет не сильно напрягаясь (при первоначалке 50-70%)......при остальных раскладах очень рисковано

[kontus]

на ГП Сигнал столько директор по экономике получает....ведущие специалисты ПЭО там же 10-12....так для справки

 

мое мнение, влезать в кабалу при условии что сможешь отбить за пару лет не сильно напрягаясь (при первоначалке 50-70%)......при остальных раскладах очень рисковано

ну мы эе не виноваты что ведущие спецы с вышкой получают меньше грузчика на рынке без вышки, зато они ведущие спецы! ) 

[Мурзилка]

А нафига брать кредит, если выплата его составляет 50% доходов СЕМЬИ???

Я купил квартиру в 2008 году, платеж был 17 тыщ, при з/п 20 тыщ. Нафига? да потому что жить негде мне было. Сейчас конечно ситуация сильно изменилась, но я как-то не жалею.

далеко не все имеют так сказать "предпринимательскую жилку" и успешно "крутятся", много тех кто просто умеют хорошо делать свою работу как наемный рабочий, а работодатель далеко не всегда платит адекватную цену. Ищи того кто платит больше - скажешь ты? и будешь прав, но где/на что жить пока ты будешь искать нового работодателя? И пока ищешь, ведь лучше получать хоть сколько-то, чем совсем ничего, сидя на диване и причитая - "мне не платят столько сколько я хочу"

[kontus]

Я купил квартиру в 2008 году, платеж был 17 тыщ, при з/п 20 тыщ. Нафига? да потому что жить негде мне было. Сейчас конечно ситуация сильно изменилась, но я как-то не жалею.

далеко не все имеют так сказать "предпринимательскую жилку" и успешно "крутятся", много тех кто просто умеют хорошо делать свою работу как наемный рабочий, а работодатель далеко не всегда платит адекватную цену. Ищи того кто платит больше - скажешь ты? и будешь прав, но где/на что жить пока ты будешь искать нового работодателя? И пока ищешь, ведь лучше получать хоть сколько-то, чем совсем ничего, сидя на диване и причитая - "мне не платят столько сколько я хочу"

но при наличии машины ты мог таксовать по ночам, устроится на ночную подработку где можно спать (охрана, санитар в больницу и тд), парралельно искать основную с более высоким доходом, жениться и привлечь зп жены в общак )) Понятно что не все бизнесмены, но люди просто ленивые, они урезают свой бюджет, вместо попытки его увеличить

[Design_Nick]

 

 

далеко не все имеют так сказать "предпринимательскую жилку" и успешно "крутятся", много тех кто просто умеют хорошо делать свою работу как наемный рабочий, а работодатель далеко не всегда платит адекватную цену

 

Ты не поверишь, но владельцу предприятия взять ипотеку сложнее чем наемному работнику, работающему на этом предприятии. Личный опыт.

[Abatt]

на ГП Сигнал столько директор по экономике получает....ведущие специалисты ПЭО там же 10-12....так для справки

 

мое мнение, влезать в кабалу при условии что сможешь отбить за пару лет не сильно напрягаясь (при первоначалке 50-70%)......при остальных раскладах очень рисковано

и?

А есть научные сотрудники которые по 10-12 получают в Челябинске.

А есть научные сотрудники которые по 30-50 получают, но уже в Снежинске

Каждому по возможностям, каждому по потребностям.

Если человека устраивает ЗП ниже среднего по рынку, так какая ему нафик ипотека?

 

Более того, я тут нынче наблюдаю такие интересные экземпляры. 

Например - ходят на работу, от скуки. НУ скучно им дома, только ради этого устроились Чтобы увлекательно время проводить. 

 

Я купил квартиру в 2008 году, платеж был 17 тыщ, при з/п 20 тыщ. Нафига? да потому что жить негде мне было. Сейчас конечно ситуация сильно изменилась, но я как-то не жалею.

далеко не все имеют так сказать "предпринимательскую жилку" и успешно "крутятся", много тех кто просто умеют хорошо делать свою работу как наемный рабочий, а работодатель далеко не всегда платит адекватную цену. Ищи того кто платит больше - скажешь ты? и будешь прав, но где/на что жить пока ты будешь искать нового работодателя? И пока ищешь, ведь лучше получать хоть сколько-то, чем совсем ничего, сидя на диване и причитая - "мне не платят столько сколько я хочу"

Ну мы в 2007 году взяли. И все равно, ежемесячный платеж был существенно НИЖЕ 50% дохода нашего Совокупного дохода

И я был не предпринимателем, а как раз "наемный рабочий"

Сейчас надо еще материнский пристроить, тоже наверное через ипотеку крутанемся.

Изменено 9 декабря, 2013 пользователем Abatt

[killer-x]

 

 

Сейчас надо еще материнский пристроить, тоже наверное через ипотеку крутанемся.

 

такие же думы и у нас....кмк гос-во это замуту с маткапиталом только под ибантеку и делало.....

[killer-x]

 

 

так какая ему нафик ипотека?

 

вот с таким доходом и будет 50-60% семейного бюджета уходить на погашение.....

а людей с таким доходом гораздо больше чем кажется на первый взгляд, и жить им тоже хочется в своем жилье....а на этом желании и безграмотности  населения - наши банки набивают деньги....

[Abatt]

@killer-x, 

Ну тут кроме желания жить в "своем жилье" чаще срабатывают элементарные правила математики

 

 

Есть семья. Дети. Вариант жить с родителями - не вариант. По сему:

 

Съемное жилье, за которое платиться ежемесячная аренда плюс коммуналка.

В Челябинске это минимум получается ~15тыр. Поправьте меня, если я не в тренде.

По сути тратим 15 Крублей, а ничего не имеем.

 

Т.е. расходы мы по любому несем ежемесячно. Так почему сумму A не отдавать в банк, вместо хозяйки жилья.

Итого, тратим те же 15Крублей, но с каждым месяцем увеличиваем свою долю в собственности конкретного жилья.

 

Как то так... 

[dems]

+1 Я полезу в ипотеку, второй вот заорет и полезу.

Нет, сначала куплю диван, а потом уж точно. 

[s_fish]

+1 Я полезу в ипотеку, второй вот заорет и полезу.

Нет, сначала куплю диван, а потом уж точно. 

 

Диван надо брать уже под ипотеку, а то возьмешь сейчас диван, а потом он в ипотеку не влезет или больше надо будет

[MrFirst]

 

 

банки набивают деньги....

 

10-12% в ипатеке на стопицот лет, это конечно набитие бабла.

Инфляции то у нас нет жешь нифига.

[Мэри]

Я думаю, что ипотека-это лучший и недорогой кредит на сегодняшний день.

[Курмаев]

@Мэри,

пока есть чем платить... в 2008 много прелестей ипатечники узнали, такси ломились от иномарок... подождите окончания олемпияды - а то везде всех по зарплате урезают... Бюджетники жмутся тоже... Чет намечается...