Ипотека. Вопросы и ответы

[Mr. Дит]

Хочу квартиру... двушку... большую на с\з... купить по сходной цене и типо как по ипотечной программе... кто может подсказать, что для этого нужно???7....

[К2А]

всё почти так.есть сумма кредита, годовой процент и срок кредита согласно которым рассчитывается месячный аннуитет, который является постоянным (за исключением сумм страховки).с аннуитет в первую очередь вычитаются проценты по кредиту, а затем списывается основной долг.но дальше у вас ошибка, так как при расчете конечной стоимости кредита берется остаточная сумма основного долга. Таким образом заплатив сегодня не 11, а 30, вы уменьшили сумму основного долга на 19 тысяч, следовательно снизили срок погашения и конечную стоимость кредита.

[Aramis]

Аннуитетные платежи, фигли- сначала проценты хапают.

Вот я и говорю, в Сбере нужно брать ...

[К2А]

да какая разница где, в любом банке при расчетах сначала гасятся проценты по кредиту, затем основной долг!!!

[-=SokeR=-]

[off]Ипотека на 10,20,...50 лет... Да... Похоже крепостное право в России никто не отменял( [/off]

[YuRRka]

Посчитали по 15000 в месяц на 15 лет. ВТБ 24. Это много или мало, как сейчас выглядит рейтинг банков по процентной ставке? В кредит беру 1200000. Процент 12,5...Помогите не ошибиться.

[s_fish]

12,5 очень хорошая ставка ну и 15 в месяц вроде ничего.Еслиб это был потреб кредит на 1000000 то был на 5 лет по 35.000 в месяц

[К2А]

12,5% - нормально сейчас. Советую брать ипотеку через АИЖКа (правда ща другое название). Суть в том, что они могут дать тебе гарантийное письмо, по которому в случае форсмажора обязуется выкупить закладную у банка предоставившего кредит. Таким образом снижает риск для банка и следовательно процент предоставления ипотеки. Возможно сейчас взять под 12,25%.

[YuRRka]

12,5% - нормально сейчас. Советую брать ипотеку через АИЖКа (правда ща другое название). Суть в том, что они могут дать тебе гарантийное письмо, по которому в случае форсмажора обязуется выкупить закладную у банка предоставившего кредит. Таким образом снижает риск для банка и следовательно процент предоставления ипотеки. Возможно сейчас взять под 12,25%.

А поподробнее?

[К2А]

проще нанять риэлтора. ну и самому тоже можно, тогда:

 

идешь в агенство это, берешь перечень документов (в основном там копии и ндфл-2), отдаешь, они рассматривают твою заявку и дают ответ. При + заключении выдают гарантийное письмо, с которым ты обращаешься в банк + все необходимые документы для банка. Вот и всё )))

 

в принципе всё тут http://www.ipoteka-74.ru/to_get_credit.html

Изменено 27 августа, 2008 пользователем К2А

[YuRRka]

А кто что скажет про кредитную программу "Молодая семья" в Сбербанке?

[billi]

Наткнулся в инете, тоже был обеспокоен темой "А коснётся кризис тех кто уже взял ипотеку?"

Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?

 

Дата: 20 октября 2008 | www.metrinfo.ru

 

До самого недавнего времени фраза «на ипотечном рынке разразился кризис» трактовалась исключительно в том смысле, что станет сложнее получать новые кредиты. Банки, дескать, ужесточают требования к заемщикам, повышают проценты и т.п. – об этом писано уже сотни раз. Такая постановка вопроса позволяла радостно потирать руки тем, кто уже получил кредит. Поди плохо – сиди себе и выплачивай долг под какие-нибудь 11% годовых – совершенно смешная по сегодняшним меркам цифра!

 

Письмо счастья от банкира заемщику

Радовались, как выяснилось рано: в нынешнем месяце «Росевробанк» (обычно в таких случаях Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru не упоминает названия, но тут, в виду уже происшедшего широчайшего общественного резонанса, формулировка «один из банков» будет выглядеть просто смешно), так вот, «Росевробанк» сильно озадачил своих заемщиков. В разосланных им письмах говорится: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору».

 

Далее следуют обязательные для подобного случая мантры о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгодное сотрудничество» и необходимости «совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы». Впрочем, выясняется, что насчет «совместно» банк лукавит – «пути решения» он уже изыскал: «предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем».

 

Пока ограничились робкой просьбой

Хочется обратить внимание на два существенных момента. Первый – это то, что подобные «письма счастья» получили клиенты только одного банка, да и то далеко не все. Пока исключительно покупатели новостроек «на котловане» - эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически. Банк, видимо, обоснованно опасается, что в нынешних условиях квартиры так и не будут достроены.

 

Второй аспект – в высшей степени деликатный стиль послания: банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возможности» наступления негатива в будущем, а заплатить сейчас «предлагает».

 

Однако – никоим образом не призывая паниковать и до срока пить валидол – напомним, что великие дела обычно начинаются с малого: гарантировать, что завтра подобное послание не получат заемщики и других банков, невозможно.

 

В общем, по известной мудрости, рекомендующей готовить сани летом, мы решили сформулировать некоторые вопросы и попытаться на них ответить. Дабы потом вы, наш читатель, не были застигнуты врасплох.

 

Вопрос № 1

Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения?

Ответ опрошенных нами экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту – но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно…

 

Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 («Заем и кредит»), а в ней статью 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика». Цитирую: «При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором». Снижение стоимости квартиры – это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.

 

Вопрос № 2

Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась?

По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками – желательно, с подписями и печатями.

 

«Голословные заявления и предположения, что залог «подешевел» (и, тем более, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой базы, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». – Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты».

 

Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она – очень вероятно – «нарисует» ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела.

 

Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно – в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны.

 

Вопрос № 2

Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других?

Одну из них мы уже назвали – это покупатели новостроек «на котловане», т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода «залогу» (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие… Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о «новостройщиках» приходит первой.

 

Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» называет следующую категорию, - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн.

 

Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. – и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить.

 

Последняя группа – те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных – старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки.

 

Вопрос № 3

Что делать заемщику?

Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация – для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что «писем, где вы просите денег, мы не получали»), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться.

 

Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Как напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику – и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит – лишь бы человек платил, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки.

 

Вопрос № 4

Каковы перспективы судебного процесса?

Тут предсказать сложно – суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой – сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей…

 

«Насколько мне известно, прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много, - отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека». – Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент». «При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю», - соглашается Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»).

 

Вопрос № 5

Зачем вообще все это банку?

Это самый, вероятно, интересный вопрос. В нашей стране (как и везде в мире) хватает людей, которые пытаются обмануть банки. Пытаться ссориться с теми, кто готов добросовестно платить, озлоблять их – решение не самое разумное.

 

Кроме того, кредитная организация тут мажет свое реноме столь черной краской, которую потом не отмыть никакими рекламой и пиаром. Вряд ли сами банкиры этого не понимают. Судя по всему, они пока что не очень уверены в своих правоте и силе. Чувствовали бы себя увереннее – наверняка закидали бы заемщиков письмами с металлическими формулировками «предписывается в срок до…» и «в случае неисполнения оставляем за собой право обратиться в суд».

Так что пока мы расцениваем такое вот общение с должниками как попытку «взять на пушку» - авось, среди заемщиков найдутся слабонервные, которые заплатят.

 

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.

 

 

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/44877.html

[INKO]

А вот например если пострадал в результате кризиса, уволили, ипотеку платить надо, что делать? Мож есть какие программы поддержки?

[Kast]

А вот например если пострадал в результате кризиса, уволили, ипотеку платить надо, что делать? Мож есть какие программы поддержки?

на подходене то чтобы поддержка будет офигенная, но говорят что будет, а кроме того платить тока проценты можно договориться с банком и сейчасв теории, конечноесли у кого есть опыт реструктуризации долга по ипотеке перед банком просьба отписываться здесь

[db74]

интересная статья про недвижимость

[твисс]

а как вообще ипотеку взять?там есть какие-нибудь стандартные условия?