Почему Советуют Поторопиться С Ипотекой

[Design_Nick]

http://gazeta.ru/realty/2005/12/02_e_489377.shtml

 

Я развенчаю все ваши мифы об ипотеке

 

Приветствую всех написавших отзыв на мою "статью". Честно говоря, я даже и не думал, что редакторы оформят мой отзыв как отдельную статью, поэтому и не просматривал ее так долго и, следовательно, не отвечал на письма.

 

Мы публикуем письмо автора "личного опыта" "Какой банк нужно послать подальше" – ред.

 

Собственно, это и не статья была, и я не претендовал на какой-либо абсолютизм в своем мнении. Все, что мне хотелось сказать – это объяснить конкретному потенциальному приобретателю квартиры, которого отправили сдавать 40 анализов, что банки не все одинаковы и в таком вопросе как покупка квартиры с использованием долгосрочного кредита на 10-25 лет не бойтесь дойти не просто до ближайшего банка или до госконторы ("государство - это надежно и не обманет, в отличие

от капиталистов-коммерческих банков!"), а проверить несколько существующих предложений на рынке. Но коль скоро редакция мне в первой статье предоставила трибуну, то мне бы хотелось несколько упорядочить мысли, высказанные в первой статье, развеять некоторые мифы ипотеки, которые так активно продвигают некоторые "теоретики-профессионалы", и

ответить на вопросы, заданные читателями в отзывах.

 

Вообще, был приятно удивлен количеством откликов, хотя глядя на письма отдельных читателей, я еще раз подтвердил свое мнение о том, что зачастую люди у нас даже в таком деле как поиск банка сами лишний раз не утруждают себя усилиями пойти (или даже позвонить) и выяснить, как собственно, все обстоит на самом деле, а спешат обвинить человека либо в непрофессионализме, либо в "рекламе".

 

С рекламы и начнем. О какой рекламе идет речь, если в самой статье мной сознательно было сказано, что названия банка я приводить не буду, и как раз для того, чтобы статья не была истрактована как заказной материал? Рекламировать же весь институт ипотеки в целом у меня нет ни желания, ни возможностей. И вторая причина, как мне кажется, более весомая: у меня на руках имеется кредитный договор, график платежей и все остальные документы, подтверждающие факт купли-продажи квартиры на описанных мной условиях при указанной мной зарплате, а у вас, уважаемые оппоненты, ничего этого нет, только слухи и абстрактные расчеты, сделанные вами же (это к вопрос о том, что вам лень самим дойти до банка и побеседовать).

 

Если вам интересны конкретные цифры, то ежемесячный платеж составил около 580 долларов при указанной выше зарплате. Если уж редакция засомневается в моих словах, то я могу им выслать копии любых интересующих их документов, при условии конфиденциальности – опять же не рекламы для, но подтверждения слов своих ради.

 

Ах да, и еще один (последний) комментарий к людям, которые, окружили меня заботой и объяснили, причем весьма в некорректной форме (почему? я, кажется, никому не грубил), что мне с такими деньгами в Москве делать нечего: 1300 - это мой белый доход, а истинный мой доход не знает даже мой налоговый инспектор... не узнаете его и вы, поэтому не

тратьте свои нервные клетки на переживание - спокойнее жить будет. Единственная ремарка: в получении кредита он мне никак не помог (это мне в том числе сказали в банке), потому что подтвердить его я никак не мог и не смогу, даже косвенно, так что здесь все по-честному - учитывался только 2НДФЛ.

 

Теперь относительно цели написания данной и прошлой статьи. Да, я - непрофессионал, я не работаю в банке, я никак не связан с сотрудниками банка (кроме как в настоящее время являюсь их клиентом) и мне никто бонус за рекламу не платит. В то же время, могу сказать, что одним из моих хобби является экономика и финансы, а РБК относится к мои любимым ТВ-каналам. Перейдем к ипотеке.

 

Итак, миф первый: банк "пожалеет вас", даст вам возможность купить квартиру на грани вашего дохода, чтобы потом через год отобрать ее, выселить вас на улицу и продать квартиру подороже.

 

 

Люди, так утверждающие, никогда не общались с сотрудниками банка (если только это банк не относится к категории, где директор стрижет голову под расческу чаще, чем бреет подбородок, но они, как правило, зарабатывают деньги отличным от ипотеки способом). Еще раз подчеркну, и эту мысль вы должны помнить всегда: ипотека выгодна не только вам, сколько в том числе выгодна банку. Поскольку не все понимают, в чем тут дело, позвольте остановится на ней поподробнее. Итак, пример: вы берете квартиру за 100 тыс. долларов, при этом берете кредит на 55 тыс., так вот, во-первых, банк страхует квартиру по всем рискам (включая потерю титула) на сумму кредит + 10%, на столько же страхуется ваша жизнь. В случае уничтожения квартиры, вашей смерти и т.п. он все равно свои деньги получит, иными словами, риски банка застрахованы. Запомните это!

 

Теперь идем дальше: вы не платите за квартиру, банку надо выселить вас и вашу семью (а просто на улицу вас выбросить не могут, особенно, если у вас появились несовершеннолетние дети) и продать вашу квартиру по нормальной цене.

 

 

Для банка это - нежелательно, банк занимается деньгами, он не занимается недвижимостью, а отнять у вас квартиру по суду, поверьте мне, это проблема – даже для банка со связями. Т.е. они в итоге ее все равно ее получат, но это - лишняя проблема и головная боль.

 

Еще момент: анализировали ли "теоретики" структуру ежемесячного платежа? Думаю, что нет, потому что иначе бы они знали, что при кредите 55 000 на 25 лет – за 10 лет вы заплатите 63 000 долларов процентов и 6 700 в счет погашения основного долга, то есть через 10 лет вы по-прежнему будете должны банку почти 50 тыс. долларов, случись с вами что. Это так, к сведению.

 

А теперь, господа и дамы, найдите мне хоть одну причину, почему банк должен хотеть выселить вас из квартиры, терять гарантированный долгосрочный застрахованный стабильный источник дохода ради того, чтобы продать вашу квартиру (купленную Вами за 100 тыс.) за 120 тыс. и искать себе нового клиента, когда за 10 лет он с вас только процентами

соберет 63 000?

 

Поверьте мне, банку много проще оставить вас и привлечь эти 120 тыс. для нового клиента на межбанковском рынке (если у вас есть минимальные знания в финансовой сфере, посмотрите ставки и сравните их даже с 12% в валюте, будете удивлены). Ну поговорите вы ни с сотрудниками банка, если не верите в их непредвзятость, а хотя бы с вашими знакомыми финансистами, экономистами и т.п., вам все в один голос скажут, что ипотечные кредиты являются одним из самых привлекательных вложений для банка как раз в силу своей долгосрочной доходности при практически 100-ой гарантированности возврата.

 

Именно поэтому, если вы посмотрите статистику хотя бы даже в открытом доступе, то увидите, что выселение для банка - это крайний инструмент и банкиры при всей их "кровожадности" всегда стараются идти навстречу и согласовать с вами график платежей, пересмотреть его, реструктурировать задолженность, чтобы только не потерять вас - драгоценного клиента. Если после этого у вас возник вопрос "почему?", то, пожалуйста, прочитайте написанное выше.

 

Миф второй: ипотека - это социальный продукт для народа, вот придет добрый банкир, снизит проценты, жилье станет доступным и все мы решим квартирный вопрос.

 

 

Думаю, после первого абзаца вы уже поняли, что ипотека прежде всего выгодна банку в силу гарантированности, долгосрочности, стабильности и т.п.

 

Теперь по снижению процентных ставок: рост цен за октябрь на недвижимость в среднем по Москве за октябрь составил 6,5% по данным одного уважаемого агентства недвижимости. Это среди прочего говорит о том, что спрос до сих пор превышает предложение и рост продолжается.

 

Теперь рассмотрим, что произойдет при падении процентных ставок: деньги станут доступнее, появился большее количество людей, которые смогут себе позволить купить собственное жилье, спрос еще больше вырастет и... цены опять подрастут, а предложение (т.е. количество жилья, особенно после нового закона о долевом строительстве, не просто остается таким же, но и сокращается). Вам просто придется брать кредит побольше – вот и все.

 

Поэтому ипотека так активно и лоббируется всеми заинтересованными лицами.

 

Миф третий: никакой банк не даст вам кредит, если ежемесячный платеж будет больше 20, 30, 40 и т.п. процентов вашего дохода.

 

 

На самом деле, у каждого банка свои требования к заемщику и, чем больше ваш доход, тем большую его часть вы можете откладывать. Иными словами, если в месяц у вас на питание, оплату коммунальных услуг и т.п. уходит 300 долларов (т.е. это расходы являются для вас постоянными и практически "неизбежными"), то при доходе в 500 долларов у вас останется 200 долларов, а при доходе в 2500 - 2300. Т.е. чем выше доход, тем больше у вас доля "свободных средств", которые банк принимает в внимание при расчете вашего минимального ежемесячного платежа, там получается чуть ли не прогрессия.

 

Опять же, не ленитесь и сходите в конкретный банк, у каждого из них свои критерии, на лично ваш кредит могут повлиять моменты, о которых вы бы даже и не подумали в принципе. Если банк не относится к категории тех "кого нужно послать", то вам там все рассчитают и покажут.

 

Миф четвертый (вытекает из первого пункта): раз ипотека выгодна банку, то все банки одинаковы и готовы с радостью дать вам ипотечный кредит и процесс одобрения квартиры будет везде одинаков.

 

 

Давайте сравним два банка: один обслуживает крупную контору вроде "Газпрома" либо перекачивает через себя 90% государственных средств, а для другого ипотека - это практически единственный источник дохода. Думаю, сами догадаетесь, где с вами охотнее будут беседовать, а где попросят привести 3 поручителей с белым доходом не ниже вашего. Кроме того, подводные камни вас будут поджидать не только (и не столько) на этапе одобрения кредита, сколько на этапе "прохождения" варианта выбранной вами квартиры и быстротой оформления документов.

 

Кто скажет, что это не имеет значения и квартиру найти легко - сам просто никогда поиском квартиры не занимался, особенно сейчас.

 

 

Хорошие варианты на рынке недвижимости даже в Москве (особенно сейчас) улетают просто моментально, нередки случаи, когда продавцы берут авансы с двух потенциальных покупателей, либо вообще не берут, ожидая, кто первый выйдет на сделку... либо возьмут, а потом просто вам вернут, потому что нарисовался покупатель с наличкой. И в таких условиях, поверьте мне, иногда день может стать решающим, особенно когда вы неделю оформляли документы, отведенные вам банком 3 месяца на исходе, а продавец банально вас кидает, найдя другого покупателя с живыми деньгами.

 

Его тоже можно понять: ему-то зачем ждать 2 недели либо месяц, пока у вас все оформится, с момента подписания кредитного договора и договора купли продажи (как, вы не знали, что деньги он получает только после оформления вашего права на собственность?) – но вам от этого нелегче.

 

 

Если эта тема вызовет интерес, могу поподробнее рассказать, что такое - поиск квартиры для покупки по ипотеке. Еще момент: многие банки проводят акции, внимательно смотрите за предложением, это может помочь вам сэкономить весьма неплохую сумму.

 

Миф пятый: если процент по кредиту низкий, то будет куча скрытых расходов и дополнительных процентов за кредит.

 

 

Ну как тут не вспомнить двух крупных (если не крупнейших) игроков на рынке потребительского кредитования, которые к своей процентной ставке добавляют 2% за обслуживание счета каждый месяц. Здесь даже комментировать мне ничего

не хочется, сразу видно, что человек - опять "теоретик" и не удосужился даже позвонить в банк.

 

Если банк нормальный, то в беседе с менеджером просто попросите его дать вам полный расклад расходов при покупке квартиры за сумму икс при кредите игрек, я просто не понимаю, в чем здесь проблема. Лично я на следующий день после выбора варианта квартиры знал сумму всех накладных расходов с точностью до доллара (не считая страховки, потому что здесь вам до получения ответа из страховой компании никто не даст точных цифр, но опять же, могут назвать максимальный потолок) – с учетом комиссии агентства, нотариуса и т.п., собственно, она оказалась такой же, как и на предварительном собеседовании обсуждения кредита, плюс-минус поправка на страховку.

 

Теперь конкретно по моему варианту. Никаких скрытых процентов на кредит мне не накрутили, если интересно, я могу рассказать, какие накладные расходы я понес по ходу сделки, но ничего исключительного они не представляют, кроме разве что около 800 долларов за выдачу и обналичивание кредита, что для меня является более, чем приемлемым.

 

Остальное (комиссия агентству, аренда ячейки, нотариус, страховка) являются стандартными при покупке по ипотеке и сильно вы на них не сэкономите в другом банке, разве что найдете агентство подешевле или вообще откажетесь от услуг риэлтора.

 

 

Как я сказал, все документы по сделке у меня на руках, то есть все, что я сказал выше, я могу подтвердить документами и фактом наличия у меня квартиры.

 

Ну вот и все, если интересно - спрашивайте. Только сразу скажу, что отзывы типа "на фига в Москву приехал, и так тут плохо" и прочие подобные образчики заботы обо мне – будут игнорироваться: проявляйте лучше заботу о себе, а я как-то без ваших советов жил и дальше проживу.

 

02 ДЕКАБРЯ 2005 20:02

[Design_Nick]

отзыв 1

---------

http://gazeta.ru/realty/2005/12/07_e_492335.shtml

 

Мои расчеты: ипотека в России это обдираловка

 

Удивительно, что 12% по ипотеке кто-то принимает. И даже смеет говорить, как о чем-то нормальном. Любой здравомыслящий расчет показывает финансовую несостоятельность данного предложения. Хотя здравый смысл у всех разный и может сильно различаться в зависимости от среды обитания.

 

Мы публикуем отзыв нашего читателя на "личный опыт" "Я развенчаю все ваши мифы об ипотеке" – ред.

 

Даже при 7% это уже тяжело, и тело кредита будет уменьшаться очень медленно и "больно".

 

При 12% большая часть денег будет уходить именно на выплату кредита, как минимум первые десять лет.

 

 

Простой расчет из статьи (сделанный, как автор подметил, мной лично):

 

При получении кредита в 55 000 Евро Вы должны банку выплатить 12% (давайте будем рассматривать этот "божеский" вариант) – банк возьмет с Вас только, что мало не покажется.

 

 

Ремарка: В Европе (по общению с коллегами), если выплаты банку примешают стоимость первоначального кредита, то это не имеет смысла.

 

Так вот, тупой расчет:

 

Кредит 55 000 (не важно евро или доллар), 12% годовых. Месячный взнос – 580.

 

В этом случае Вы сможете погасить кредит за 26 лет. Выплатив банку 181 945,36. Из которых банк получит от Вас чистыми: 126 945,36.

 

 

Т.е. банк получит от Вас в 2,5 раза больше денег, чем Вам даст. Чтобы банк получил меньше, Вам нужно будет платить больше. Но тогда банку будет уже не так интересно.

 

В случае потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют это станет вообще неподъемным. Конечно, банк пойдет Вам "навстречу" и сделает перерасчет платежей, но тогда Ваш долг будет расти на те же 12 или даже больше процентов в год, превратив Вас в заложника. И бросить будет жалко, и платить может быть невмочь.

 

Я не хочу ругать или хвалить ипотеку в России, она во всем мире имеет относительно (не) человеческое лицо. Только в нескольких странах, где ипотека действительно поддерживается государством, процент низкий, ну, например 1,6 с рассрочкой платежа на 50 лет (в некоторых скандинавских странах) и погашением остатка государством в случае смерти плательщика, что бы хоть дети смогли жить.

 

Другой пример, в соседней Швейцарии очень низкий процент по ипотеке, любой иностранец (из приличной части Европы) может взять ипотечный кредит там, но мало кто этим пользуется – гипотетическое (что уже было много раз) изменение курса валют делает ипотечный кредит в Швейцарии несостоятельным и/или очень рискованным мероприятием.

 

 

В России же народ подписывается под ипотекой в евро или долларах, не понимая, что, установив, например, экономический занавес (что для России может быть одним из решений существующих проблем), как это было на протяжении 70 лет истории нашей страны, курс валюты может измениться настолько, что сделает условия ипотеки неподъемными. Опять же банк пойдет Вам навстречу, но за это "уважение" банк свое возьмет.

 

И последнее.

55000 на нормальную семью, на 3х комнатную квартиру в Москве, может быть уже не достаточно.

 

Расчет при 100.000 кредита и взносе в 1100 (1050 будет абсолютно-возможным минимумом) и 12% в год

даст:

21 год на погашение

Денег банку: 179 396,90

Денег выплаченных Вами 279 396,90

 

Т.е. с увеличением суммы соотношение интереса банка и ваших выплат может только увеличиваться.

 

Это становится "приемлемым" только при выплате банку 1300 в месяц или более – этакий "средний случай россиянина"

 

При увеличении суммы кредита все становится еще менее реалистичным.

 

Так что все это звучит "красиво и правильно", но неправдоподобно, глядя из "большой и далекой" Европы. Процент по кредиту должен быть как минимум в 2 раза ниже...

 

 

Но как только это случится: "будьте готовы уехать на выселки".

 

Москва это столица большого государства. А это значит, что и цены рано (это более вероятно) или поздно будут такими же как и во всем мире – очень высокими. Т.е. цена в миллион за нормальную (не крутую с пентхаузом, а нормальную, обычную) квартиру будет нормой. Как это происходит в Лондоне, Риме, Милане, Париже, Нью-Йорке, Женеве, да много еще мест, которые можно перечислять в этом списке (трущобы будет в любом случае, как они есть везде в мире, он них не говорим, вряд ли кто-то будет брать ипотечный кредит, чтобы купить что-то в трущобах).

 

Не нравится – уезжайте (в провинцию), хочется – начните зарабатывать соответствующие деньги.

 

Разговор о том, что "я" купил квартиру сегодня, и завтра она стоит на N тысяч больше - не имеет никакого смыла, потому как с ростом цены квартиры падает цена денег, которые эта квартира стоит.

 

 

Это самый глупый расчет, который можно сделать: продав квартиру сегодня Вы получите (сможете купить) фиг завтра, потому как стоимость полученных денег будет меньше. это имеет смысл только, если Вы играете на международном уровне.

 

Например, стоимость недвижимости в Европе, в большинстве своем стабилизировалась. Продав квартиру в Германии, как пример, и купив ее в России, подождав 3 года и продав в России, можно купить намного бОльшую квартиру опять же в Германии. Но это не работает в отдельно взятом месте, в России, потому как, продав - купить уже будет нечего – _все_ подорожает.

 

Пока в России есть нефть и "рынок", квартиры будут расти в цене. Рост прекратится, но на очень высоком уровне.

 

 

Рассматривать квартиру как средство инвестиции из расчета только ее стоимости не имеет никакого смысла. Это стоит делать, только если недвижимость сдавать в наем, но это уже совсем другая тема.

 

08 ДЕКАБРЯ 2005 19:10

[Design_Nick]

отзыв 2 (писал не я)

------------------------------------------------------------

 

http://gazeta.ru/realty/2005/12/13_e_496521.shtml

 

Почему я советую поторопиться с ипотекой

 

Чтобы разобраться с тем, выгодна ли ипотека или нет, для начала я предлагаю заняться математикой.

 

Представим стоимость квартиры в виде

Ц = Д + К

Д – начальная денежная выплата

К – кредит

 

1. Запишем в минус:

1.1. За кредит нужно выплачивать процентную ставку p. Получается: K * p.

 

2. Запишем в плюс:

2.1. Если мы живем в квартире, то мы не платим за аренду. Аренда квартиры может быть выражена как процент (a) от рыночной стоимости квартиры, которую мы не снимаем. Получается: Ц * а.

 

2.2. Если мы владеем квартирой, то наша недвижимость дорожает n процентов в год. Получается: Ц * n.

 

Сноска для тех, кто интересуется природой подорожания: подорожание недвижимости подтверждено многолетней (сотни лет) мировой статистикой. Подорожание составляет несколько процентов над инфляцией. Это долговременная тенденция, которая может быть прервана (и прерывается!) краткосрочными флюктуациями.

 

Не будем записывать ни в плюс ни в минус:

Инфляцию, потому что инфляция учтена в 2.2.

 

Давайте теперь подведем итоги: Прибыль (Убыток) = Ц * a + Ц * n – К * p = Ц * (a + n) – K * p.

 

 

Я предлагаю подставить следующие примерные цифры в уравнение. Вы, конечно же, можете играть цифрами самостоятельно и подставлять сюда более актуальные для вашей местности и ситуации значения. В случае проведения расчетов за несколько лет учтите, что стоимость Ц и остаток по кредиту К нужно будет пересчитывать за каждый год.

 

Ц = $120,000 = 3,480,000 p.

K = $80,000 = 2,320,000 р.

 

a = 0.04 (здесь: аренда за один год. Вы когда-нибудь задумывались, какие огромные деньжищи вы платите дяде?).

n = 0.14 (Я привел это число просто как значение полученное из инфляции 12%).

p = 0.12 (процентная ставка в год).

 

Подставим переменные в уравнение: Прибыль (Убыток)= 3,480,000 * (0.04 + 0.14) – 2,320,000 * 0.12 = 348,000 p. = $12,000.

 

 

Мы получили значение прибыли (убытка) за год. И это при довольно скверном соотношении Д к К, т.е. когда кредит еще совсем не выплачен и расходы по обслуживанию кредита высоки. С течением времени К уменьшается, что уменьшает негативное влияние отрицательной составляющей, а стоимость недвижимости продолжает увеличиваться по экспоненте порядка 0.10 в год.

 

На этом я почти закончил с математической частью. Я бы хотел привести соображения фундаментального характера по поводу рынка недвижимости и размеров процентной ставки.

 

Если вы находитесь в состоянии ожидания, когда ипотечные ставки достигнут значений, принятых в западных странах, то вам нужно представлять, какую реакцию такое понижение может вызвать среди ваших коллег – других потенциальных покупателей.

 

Допустим, в данный момент времени вы подумываете о покупке квартиры по ипотеке и, проанализировав свой бюджет, готовы купить квартиру, исходя из того, что у вас есть N долларов в месяц на обслуживание кредита. В настоящий момент десятки тысяч людей чуть более обеспеченных, чем вы, уже совершают сделки.

 

Если завтра на ипотечном рынке процентные ставки будут снижены: появится богатый западный банк, или Дума примет некий замечательный закон, ограничивающий ставку сверху, то

 

у этих десятков тысяч ваших конкурентов мгновенно появится возможность купить гораздо лучшую(!) квартиру за те же(!) деньги.

 

 

Представьте, что некий инвестор готов купить квартиру сегодня, исходя из того, что он может позволить себе платить на обслуживание кредита N долларов в течение 20 лет. Если ставка падает на один процент, то это означает, что у инвестора освобождается некая сумма денег, которая позволит ему купить более дорогую квартиру за те же деньги. Размер некоей суммы денег? Он определяется количеством лет, на которые будет взят кредит. Б = К (кредит)* 0.01 (%) * 20 (лет). Исходя из вышеприведенной оценки Б = 2,320,000 * 0.01 * 20 = 464,000 р. = $16,000. Реакция покупателя будет более сглаженная, но посмотрите, как снижение ставки на один процент подняло возможности покупателя!

 

Повышенная покупательная способность не проходит незамеченной для рынка и приводит к значительному подорожанию недвижимости.

 

 

В заключение закон рынка. Если вы знаете, что-то, что выглядит выгодно, поставьте себя на место ваших потенциальных конкурентов. Если для них это тоже выглядит выгодно, вас может ожидать не прибыль, а драка за ее обладание.