Недвижимость

[Homer]

ждать распродажи надоело.

вот вроде потихоньку, первые ласточки, и как всегда с масквы.

http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml.../09/26/15446366

Изменено 3 октября, 2008 пользователем Design_Nick
Добавил опрос

[D.A.N]

но ты лично считаешь, что цены растут адекватно увеличению затрат на строительство?

Цены растут адекватно спросу. Об этом еще классики больше ста лет назад писали.

Но в формуле "Спрос определяет предложение" нет первичного и вторичного - спрос и предложение равноценны.

Просто не стоит вслед за падением спроса в 4 раза ждать такого же снижения цены. Есть такое понятие - себестоимость. Она в 4 раза не упала.

Значит упадет предложение и баланс снова восстановится.

(утрированно) можешь сказать "мамой клянус!", что рентабельность строительства на уровне 3-5%?

Могу поклясться что НЕТ.

Такой рентабельности не будет НИКОГДА. В любой сфере деятельности.

Рентабельность не может быть ниже процентов по банковским вкладам.

В чем смысл вкладывать куда-то деньги, чем-то заниматься, в какой-то мере рисковать, если можно получить больше - тупо положив деньги в банк и не делая вообще ничего? Получая пособие по безработице 5.000р. ты пойдешь работать за 4.500?

[Grax]

А ты мамой в чем поклясться сможешь?

Только в собственной верности жене. ;-)А проект застройки у меня из вторых рук, так что числам можно доверять. ;-)

Такой рентабельности не будет НИКОГДА. В любой сфере деятельности.Рентабельность не может быть ниже процентов по банковским вкладам.

5% - нормальная чистая прибыль для компьютерного опта.Депозиты дают максимум 1,5% в месяц.

В чем смысл вкладывать куда-то деньги, чем-то заниматься, в какой-то мере рисковать, если можно получить больше - тупо положив деньги в банк и не делая вообще ничего? Получая пособие по безработице 5.000р. ты пойдешь работать за 4.500?

Пособие по безработице платят только первые три месяца, если мне не изменяет память. ;-)

[D.A.N]

Вот структура себестоимости квадратного метра (в процентах).Получение прав на участок строительства - 12 Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (с материалами) - 67,8 в т.ч. - проектирование и авторский надзор 3 - строительные материалы, изделия и конструкции (с работой) - 54,1 в т.ч.- - цемент 6,7 - - металлопрокат (арматура, металлоизделия) 8,4 - - щебень 1,3 - - песок строительный 0,3 - доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно- блочных домах типовых проектов 37-42 - доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета армирования, с долей 8%): с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков 8,4 полномонолитных 12,3 - заработная плата 2,8 - машины и механизмы 2,2 - накладные расходы 5,7 Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры - 4,5 Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций - 6,5 Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры - 9 Можете посчитать что и на сколько процентов сейчас подешевело и на сколько процентов в итоге снизилась себестоимость.

5% - нормальная чистая прибыль для компьютерного опта.Депозиты дают максимум 1,5% в месяц.

Не путай торговлю компами и строительство. Там совсем разная скорость оборота средств. Ты сможешь за месяц построить и сдать объект "с нуля"?

Пособие по безработице платят только первые три месяца, если мне не изменяет память. ;-)

К банковским депозитам это не относится.

[Grax]

Не путай торговлю компами и строительство. Там совсем разная скорость оборота средств. Ты сможешь за месяц построить и сдать объект "с нуля"?

Суммы тоже разные. Более массивные производства должны иметь меньшую прибыль. ;-)

К банковским депозитам это не относится.

Ты говорил цитирую: "Получая пособие по безработице 5.000р. ты пойдешь работать за 4.500?".Где тут про депозит?

[xAL]

Вот структура себестоимости квадратного метра (в процентах).

В процентах это хорошо. Но вот ты же говорил, что не отрицаешь, что поднявшийся спрос стимулирует поднявшуюся цену? Она ведь меняет распределение которое в процентах? В твоих суммах - застройщикам остается около 11%, если не просчитался. А вот цена изменилась - им остается уже 12%? Или налоги поднимут сразу?В связи с этим, можно все-таки узнать на какую дату был произведен этот расчет? И на основании какого рынка (Челябинск, Пермь, Тверь, Тюмень).Цены в рублях (конкретные) на конкретную площадку и на кокретную дату как-то убедительнее выглядят. Хотелось бы выслушать полные аргументы с обоих сторон Чтобы лучше понять суть вопроса.Сколько ни читаю эту тему, пока что у меня на эту тему больше вопросов, чем ответов, если честно. И с каждым разом - все больше.

[D.A.N]

Суммы тоже разные. Более массивные производства должны иметь меньшую прибыль. ;-)

С чего бы вдруг?

Ты говорил цитирую: "Получая пособие по безработице 5.000р. ты пойдешь работать за 4.500?".

Где тут про депозит?

Учу читать. Дорого.

Могу поклясться что НЕТ.

Такой рентабельности не будет НИКОГДА. В любой сфере деятельности.

Рентабельность не может быть ниже процентов по банковским вкладам.

В чем смысл вкладывать куда-то деньги, чем-то заниматься, в какой-то мере рисковать, если можно получить больше - тупо положив деньги в банк и не делая вообще ничего? Получая пособие по безработице 5.000р. ты пойдешь работать за 4.500?

[D.A.N]

В процентах это хорошо. Но вот ты же говорил, что не отрицаешь, что поднявшийся спрос стимулирует поднявшуюся цену? Она ведь меняет распределение которое в процентах? В твоих суммах - застройщикам остается около 11%, если не просчитался. А вот цена изменилась - им остается уже 12%? Или налоги поднимут сразу?

В связи с этим, можно все-таки узнать на какую дату был произведен этот расчет? И на основании какого рынка (Челябинск, Пермь, Тверь, Тюмень).

Нет, не меняет.

То что я привел - структура СЕБЕСТОИМОСТИ. Процентное соотношение тут более-менее постоянно. Изменение ВЕЛИЧИНЫ какой-либо составляющей себестоимости приводит к изменению ВЕЛИЧИНЫ себестоимости. Цена тут совершенно ни при чем. Грубо говоря ЦЕНА=СЕБЕСТОИМОСТЬ+МАРЖА ПРОДАВЦА. Соответственно цена может меняться синхронно себестоимости только при постоянной марже. А так как маржа - величина тоже не постоянная, вариантов изменения величины составляющих в этой формуле - масса.

 

Цены в рублях (конкретные) на конкретную площадку и на кокретную дату как-то убедительнее выглядят. Хотелось бы выслушать полные аргументы с обоих сторон Чтобы лучше понять суть вопроса.

Конкретные цифры в рублях вряд ли кто-то даст. Это достаточно ценная коммерческая информация

[xAL]

Нет, не меняет.То что я привел - структура СЕБЕСТОИМОСТИ.

Понял Пропустил.

[-M-]

Шоколадку купил?

[D.A.N]

Шоколадку купил?

Нет еще... Бапки за квартиру пока не подошли, а в кошельке пусто.

[-M-]

Ну как вам?

 

международное консалтинговое агентство Knight Frank

представило в понедельник Глобальный индекс цен на

жилье, в котором впервые со времен Второй мировой

войны зафиксировано всеобщее снижение стоимости

квадратных метров.

 

 

 

 

 

тенденция обесценивания недвижимости приобретает устойчивый

характер. При этом в России цены в последние месяцы изменились

еще не так значительно, но в будущем году они могут рухнуть.

 

«Мы ожидаем, что тенденция коррекции цен вниз продолжится и к концу

года на большинстве рынков будет отмечен нулевой или негативный

рост, – считает Ник Барнс, глава международного аналитического отдела

Knight Frank. – Между тем Россия и ряд других стран Восточной Европы в

3-м квартале показали относительно неплохие результаты. Однако

сейчас уже появляются признаки того, что некоторые из наиболее

сильных рынков жилья идут на спад».

 

По экспертным оценкам агентства, в сентябре–октябре московский

«квадрат» замер на отметке 6,2 тысячи долларов. Многие специалисты

полагают, что это высшая точка, за которой последует резкий обвал.

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО)

убеждены, что наш рынок ждет скорый обвал. Скидки к заявленным

ценам на недвижимость уже составляют 15–30%, но спрос все равно

уменьшается, поэтому основная масса жилья остается непроданной,

говорят они.

 

По мнению руководителя Центра экономических исследований

ИГСО Василия Колташова, для сбыта «застрявшей» недвижимости и

достижения ее доступности требуется скидка в 55–65%, причем в 2009

году и таких мер будет уже недостаточно. Февраль станет переломным

месяцем, дальше, по его прогнозам, ухудшение экономической ситуации

в России пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится.

 

Как утверждают аналитики, «жадные продавцы и арендодатели, которые

держат цены до последнего, в 2009 году будут наказаны, а стоимость

российского жилья может снизиться в разы». Ник Барнс из Knight Frank

видит в этой тенденции и положительный момент: инвесторы, в

последнее время сильно разочаровавшиеся в фондовом рынке,

надежности банков и ценных бумаг, смогут вложить деньги в очень

кстати подешевевшую недвижимость.

 

С другой стороны, отечественные эксперты рынка не столько единодушно

«приговаривают» недвижимость, отмечая наличие сдерживающих

факторов и, в первую очередь, сам факт дефицита жилья. «Все будет

зависеть от действий правительства и того, кого именно оно будет

поддерживать: потребителя, как это происходит сейчас в Европе и США,

или собственные монополии, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик Бюро

информационной поддержки инвестиций Татьяна Ранеева. – Сейчас

крайне важно прогарантировать все взятые кредиты, отсрочить выплаты

для потерявших работу и обязать банки не менять своевольно

процентные ставки по уже выданным займам, в особенности ипотечным».

 

Уже давно перестал быть секретом тот факт, что отечественные банки

оставили застройщиков в одиночестве решать проблемы долгов, хотя

последние 6–7 лет они заработали на кредитовании девелопмента

астрономические суммы. Теперь же банкиры предлагают кредиты под

40–90% годовых, причем тех, кому удалось получить средства, можно

пересчитать по пальцам одной руки.

 

В последние пару недель среди девелоперов появилась слухи, что в

ближайшее время ситуация на мировых кредитных рынках нормализуется

и можно будет снова профинансироваться на Западе. Поводом для такого

оптимизма стали высказывания ряда американских экономистов о

необходимости обнуления ставки рефинансирования Федеральной

резервной системы Соединенных Штатов Америки. Обычно вслед за

снижением ставки ФРС США следует снижение ставок коммерческих

банков.

 

«Это всего лишь слухи и иллюзии, – говорят аналитики «Индикаторов

рынка недвижимости». – В данном случае такую зависимость вряд ли

удастся наблюдать. И единственными источниками рефинансирования

существующих кассовых разрывов для всех российских юридических лиц

остаются по-прежнему федеральное и региональные правительства

России. Но наиболее эффективным – снижение цен».

 

Правда в этом только в том, что на данный момент ставка

рефинансирования ФРС США составляет 1%, а ЕЦБ – 3,25%. При этом к

концу этого года ожидается, что из-за угрозы дефляции ФРС США может

вообще обнулить ставку рефинансирования, а ЕЦБ – понизить ее до 2%.

 

К тому же по этим ставкам кредитуются только банки, а для крупных

и надежных корпоративных западных компаний как в долларах, так и в

евро ставки западных банков по кредитам не опускаются ниже 8–10%

годовых.

 

Для девелоперских проектов, как наиболее рискованных, в той же

Европе ставки составляют не менее 12–15% годовых, причем для

клиентов банков, а не пришедших со стороны. В списки надежных

наши отечественные застройщики никак не попадают.

 

Для справки: самая низкая ставка последние 10 лет – около 0,5% –

была в Японии. Сейчас она стремится к нулю. И почему-то никто не

слышал, чтобы банки Страны восходящего солнца были мировыми

лидерами на рынке кредитования. Ответ прост: для рискованных

проектов кредиты в Японии так же дороги, как и в любой другой

стране, невзирая на ставку «главного казначейства».

 

Таким образом, российские строители не могут рассчитывать на

помощь Запада, и единственным доступным и дешевым инструментом

возобновления спроса остается дисконт на построенное жилье и

снижение себестоимости и собственных аппетитов – на строящееся.

 

Пока еще наши девелоперы не осознали до конца всех последствий

кризиса и отчаянно сопротивляются, к примеру, аукционной системе

выкупа жилья, которую пытается продвигать московский мэр Юрий

Лужков. Хотя на сегодняшний день государство – это единственный

платежеспособный покупатель, и оно, пользуясь своим положением,

может заставить строителей пойти на беспрецедентные уступки в цене.

 

По замыслу правительства Москвы, победителями аукциона окажутся

застройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратного

метра. По мнению члена совета директоров группы МИЦ Сергея

Хорошкова, вполне вероятно, что цена выставленных на продажу

объектов может составить около 40 тысяч рублей за квадратный метр.

 

Многие эксперты рынка недвижимости соглашаются с тем,

что проведение открытых аукционов является хорошим, если не

говорить, что единственным, способом поддержки как самих

застройщиков, так и рынка недвижимости в целом.

 

В условиях ограниченности финансовых ресурсов выкуп жилья означает

поддержку застройщиков и всей отрасли, что придает рынку большую

стабильность и устойчивость. «Победители аукционов, получив

финансовые ресурсы, смогут вкладывать их в разработку и реализацию

новых объектов», – заявляет представитель девелоперской

компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.

 

Однако и здесь не все однозначно. Не совсем ясно, будет ли таким

образом достигнута главная цель – защита рынка недвижимости от

кризиса, является ли низкая цена выкупаемого жилья панацеей в

нынешних условиях и к чему она приведет в будущем. Некоторые

эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, высказали опасение, что

демпинг может сыграть «злую шутку»: девелоперы прекратят продавать

свое жилье государству «до лучших времен», а граждане будут ждать

еще большего дисконта, аккумулируя тем самым отложенный спрос.

 

«Это, в свою очередь, негативно скажется на самих девелоперах,

которые либо не получат дополнительных средств за счет привлечения

покупателей с открытого рынка, либо будут вынуждены продавать

квартиры существенно ниже себестоимости, – считает партнер компании

Blackwood Константин Ковалев. – В долгосрочной перспективе это

приведет к более высокому росту цен».

 

Так или иначе, но понижение стоимости квадратных метров со стороны

государства не может рассматриваться как стратегическая инициатива.

Учитывая, что срок возведения любого жилого дома составляет не менее

2,5–3 лет, необходимо уже сейчас думать о том, на какие деньги будут

строиться дома, и рассчитывать их себестоимость. Первыми эту

опасность уловили в Союзе производителей цемента (СПЦ),

предложившем двум главным строительным организациям:

Российскому союзу строителей (РСС) и Ассоциации строителей России

(АСР) –- подписать «картельное соглашение» с указанием точных

объемов поставок до 2012 года и ценой продаж.

 

Цементники предполагают, что подобная договоренность поможет

«выработать единую стратегию преодоления кризиса». Идея не была

отвергнута с ходу, хотя строителям очень не понравилась предлагаемая

цена – «не более 3900 рублей за тонну без учета НДС и транспортных

расходов». По данным газеты ВЗГЛЯД, сегодняшняя рыночная цена

составляет около 3000 рублей, а «не более» означает, что цементники

имеют право устанавливать цены, близкие к максимальной.

 

«Основным принципом регулирования взаимоотношений между

строителями и поставщиками является соотношение спроса и

предложения, – сказал газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании О.С.Г.

Денис Кудряшов. – В условиях кризиса некоторые девелоперы уже

предлагают поставщикам расчеты квартирами за материалы.

«Зацементировать» цену не получится».

 

Уже сейчас ясно, что следующие год–два спрос на цемент будет

невысоким, и естественно, что ни один строитель не возьмет на

себя обязательств по фиксированному объему закупок цемента,

напоминающих время развитого социализма и госплана.

 

Более того, падение объемов спроса на стройматериалы заставит

производителей снизить цены, что, в свою очередь, поможет быстрее

восстановить объемы строительства «выжившим» после кризиса

застройщикам за счет сокращения себестоимости.

 

Согласно прогнозам компании Real Estate Consult, в 2009 году будет

введено не более 500 тысяч квадратных метров коммерческого жилья,

т. е. в 4–5 раз меньше, чем в 2007 году, в 2010 году – около 200 тысяч,

или в 10–12 раз меньше, чем в 2007 году.

 

С другой стороны, производители цемента оказались в очень сложной

ситуации. Несмотря на то что доля их продукции в себестоимости жилья

составляет не более 5–7%, именно на них вешали «всех собак», обвиняя

в росте цен на жилье. В последний год были построены и заработали

десятки заводов по производству цемента. Если позволить сейчас им

«лечь», то выход строительной отрасли из кризиса отложится очень

надолго.

[s_fish]

"По замыслу правительства Москвы, победителями аукциона окажутсязастройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратногометра."и будут у нас строить убогие хрущевки, без отделки, из б/у панелей, лиш бы дешевле квадратный метр.

[umniks]

Правда в этом только в том, что на данный момент ставка рефинансирования ФРС США составляет 1%, а ЕЦБ – 3,25%. При этом к концу этого года ожидается, что из-за угрозы дефляции ФРС США может вообще обнулить ставку рефинансирования, а ЕЦБ – понизить ее до 2%.

А у нас вот ставка 13%

[Cont]

Больше недели назад слышал о 28т.р.Вчера узнал кто и где. 47мкр, сдача в декабре. Но по моему звонку и вопросу в лоб цена начинается от 32. Допытывались, где я слышал о 28.Летим дальше?

Узнал о новой акции. Сегодня звонил - 25,5 т.р. Не знаю, тот же дом или нет. Сдачу обещают в январе.Если кому нужны контакты - в личку скину.

[Лебедь Белая]

Конт, *ЦЕНЗУРА*!!У меня тоже есть эти самые квартиры, по цене 25 их продают не строители, а подрядчики, с которыми этими самыми квартирами расчитались!!У меня и по 22 т руб метр есть!!

[Cont]

Конт, *ЦЕНЗУРА*!!У меня тоже есть эти самые квартиры, по цене 25 их продают не строители, а подрядчики, с которыми этими самыми квартирами расчитались!!У меня и по 22 т руб метр есть!!

Ольга, но Вы то субординацию должны соблюдать!P.S. А звонил я непосредственно в строительную компанию. Изменено 5 декабря, 2008 пользователем Cont

[SystemNIK]

74metra.ruгляньте, кому интересно... может какие глюки отловите или чего поудобнее сделать надо...

[s_fish]

Узнал о новой акции. Сегодня звонил - 25,5 т.р. Не знаю, тот же дом или нет. Сдачу обещают в январе.Если кому нужны контакты - в личку скину.

ну закинь в личку, проверим . У застройщика цена выше. Если не кидалово сообщу брату он собирался там покупать

[MrFirst]

Узнал о новой акции. Сегодня звонил - 25,5 т.р. Не знаю, тот же дом или нет. Сдачу обещают в январе.Если кому нужны контакты - в личку скину.

а вообще не опасно ли сейчас покупать квартиру в недостроенном доме?

[Лебедь Белая]

какую субординацию???? ты значение этого слова знаешь?

а вообще не опасно ли сейчас покупать квартиру в недостроенном доме?

опасно У меня щаз есть метров 70 на пересечении молодог// комсы, именно что просто метров 70, и их цена что-то около 25 т за метр, продают люди, делавшие там работы, и вместо денег получившие эти метры, им днеьги нужны ОЧЕНЬ, продают букально себе в убыток. Вот и выходит, что как бы цена то 25, только не строители продают.Конт - выложи сюда контакты. Название строителей.

[MrFirst]

я имею ввиду, купишь в строящемся доме, и будешь до пенсии ждать когда его сдадут

[sash_ok]

74metra.ruгляньте, кому интересно... может какие глюки отловите или чего поудобнее сделать надо...

Надпись на кнопке "найти" выше самой кнопки... OperaА так прикольно...Хугль везде Изменено 5 декабря, 2008 пользователем sash_ok

[Лебедь Белая]

Вообще я предлагаю ограничить влияние Конта на неустойчивых форумчан, ибо истерики что все хреново, все сдознем, квартиры вон уже по 25, могут пагубно сказаться на отдельных впечатлительных граждан. И если этот последователя Хазина выкладывает информацию, я требую ее проверки.Фразы в стиле

" жираф большой, ему видней!"

приелись. Мне осточертело в аське народ успокаивать.

[Amazonka]

Мне осточертело в аське народ успокаивать.

моя имха проста и примитивна: для простых обывателей гипотетическое или фактическое падение цены не столь катастрофично, ну продашь дешевле, но и купишь дешевле, какая разница? Один фиг "чистая продажа" и "чистая покупка" имеются в меньшем проценте, чаще-то люди по обменному варианту действуют с различными вариациями, всё "день в день", риск минимален. И в любое время люди будут разводиться, жениться, рожать, делить/продавать наследственное жильё и т.п, то есть рынок недвижимости умереть не может по определению. Конечно, в последние 5 лет у всего населения сорвало башню на первичке, всем туда надо... Но рынок вторички более объёмен и он по-любому не протухнет А не всё равно должно быть строителям, инвесторам и прочим, кто именно поживиться не успел и на фоне упавшего спроса с неизбежным понижением получает убыток, либо просто отсутствие дохода.

[-M-]

Сегодня предложили три квартиры в высотках напротив торгового центра по 33000 за метр. Брали за 47...