Недвижимость

[Homer]

ждать распродажи надоело.

вот вроде потихоньку, первые ласточки, и как всегда с масквы.

http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml.../09/26/15446366

Изменено 3 октября, 2008 пользователем Design_Nick
Добавил опрос

[LuCaS]

Стоит на базаре мужик, продает воробья. - Почём воробей? - 1000 долларов. - А чё так дорого?! - Деньги очень нужны!

D.A.N, что за производственные расходы, примерно? отчего они величина постоянная, строишь ты метр жилья или тыщу метров? каков их % в общей себестоимости и каков % материалов?

Влада Листьева помнишь?

моя популярность в миллион раз меньше, подвинулся бы

[Gimlie]

Значит надо снижать константу =) И я больше чем уверен что это сделать реально...

согласен.а то ишь чо... заелись совсем...такое ощущение, что строительный бизнес он какой то особенный и подчиняется общим законам...

[D.A.N]

Значит надо снижать константу =) И я больше чем уверен что это сделать реально...

Согласен. Но не всегда это можно сделать пропорционально снижению объемов чисто по технологическим причинам.

[D.A.N]

D.A.N, что за производственные расходы, примерно? отчего они величина постоянная, строишь ты метр жилья или тыщу метров? каков их % в общей себестоимости и каков % материалов?

Ну про точные проценты я не скажу, потому как сам непосредственно в этой системе не работаю и вся инфа - из общения со строителями.А примерно... Вот примерно так:Гараж ставит на прикол 90% парка. Да, на ГСМ, запчастях, зарплате водителей 90% можно сэкономить. Но вот медика для предрейсового осмотра, например, (а его наличие обязательное требование) на 90% не сократишь. Грубо говоря - содержание медика будет раскидываться не на 10 работающих (приносящих деньги) машин, а уже только на одну. Отопление, освещение, охрана гаража тоже не зависит от того, сколько машин в нем работает, а сколько - стоит на приколе.Склад песка. Подогревать зимой бункер все равно придется, независимо от того находится в нем 100 тонн песка или только 10.Цех ЖБИ. Точно так же - отопление, освещение, поддержание работы коммуникаций и механизмов. Пропарочной камере - так вообще фиолетово сколько через неё изделий проходит. Она или работает или отключена.И так по всему комплексу. Так, чтобы раз! - и 90% испарилось без следа не бывает. Производственную базу нужно поддерживать в некотором минимально рабочем состоянии вне зависимости от степени её загрузки.

[Gimlie]

субподряд?аутсорсинг?

[D.A.N]

субподряд?аутсорсинг?

Это всё хорошо для бухучета или IT.К примеру, много у нас транспортных компаний имеют вертикалы для перевозки панелей?

[LuCaS]

но это же не повод держать цену, потому что былое величие надо поддерживать? долго так производственные расходы бюджет строителей сосать будут, в условиях, когда ничего не строится?

[Gimlie]

Это всё хорошо для бухучета или IT.К примеру, много у нас транспортных компаний имеют вертикалы для перевозки панелей?

это хорошо для тех, кому позволит оптимизировать затраты.

[Grax]

Продадут.У нас сегодня в Тюмени продается квартира "под нас". Т.е. деньги с ее продажи строители перечислят нам в погашение задолженности. На подходе еще две сделки - одна железно на начало следующей недели, вторая пока 50\50.Орать про скидки можно если есть запас в цене. Но с квартирами так получилось, что сейчас реализуется построенное на пике цен на всё - некуда двигаться.

У меня есть план застройки краснопольской площадки. ;-)Из которого видно (цитирую без рисунков):1. Изменение средней цены 1-комн. квартир на вторичном рынке в течение 6 лет. Т.о. рост составляет 32% ежегодно.2. Средние цены 1 кв.м. квартир в многоэтажных домах Курчатовского района на вторичном рынке на 01.08.2007 составили (из выборки исключено 30% квартир с экстремально-низкой и экстремально-высокой ценой 1 кв.м.) 37 600 руб./кв.м.3. Затраты:Проектирование зданий – 1 000 руб. на 1 кв.м. общей площади.Проектирование внешних сетей – 50 руб. на 1 кв.м. общей площади зданий.Подготовительные работы – 51 руб. на 1 кв.м. общей площадиСМР 1 кв.м. общей площади (на 01.08.2007):- жилые дома – 18 273 руб./кв.м.Рост стоимости СМР – 9% в годНепредвиденные затраты – 8% от общих затрат Затраты на сбыт и продвижение – 0,5% от выручкиНалоговое окружение: \\\выпущено\\\Исходная цена 1 машиноместа в подземной автостоянке для обеспечения 30%-ной рентабельности установлена равной 264 552 руб. Итоги:- Чистая прибыль: 9 771 млн. руб.- Общая стоимость проекта: 16 525 млн. руб.\\\- Срок окупаемости: 5 кварталов с момента начала строительства"Теперь выводы (для тех, кто не смог уловить смысл из процитированного):1. Себестоимость метра была - 20 т.р. (в этом году стала - 26т.р)2. Прибыль от застройки была - 59%. (в этом году чуток уменьшилась - 55%)

[Gimlie]

Grax, Димон, жму руку за факты.со своей стороны пример:

01 апреля 2008 года, стоимость 1 кв.м. составляет:- в сданных домах № 1(свободных нет) и № 6 (свободна 1 квартира)- 27500 руб; Свидетельства о праве собственности можно увидеть в разделе "Документы"- в домах №№ 3 (свободных нет),7 (свободных нет) - в доме № 4 (свободно 4 квартиры) 122 кв.м., 2 этажа - 28000 руб.- 8 (нет на продажу)- 11(свободны 2 квартиры- 223 м.кв. и 263 м.кв.),- 27000- 12- 26500 руб.- 16 - 27500 руб.- 17 - (площади 223 м.кв. и 263 м.кв.) 26500 руб. 01 июля 2006г года стоимость одного квадратного метра таун-хауса 17000 руб. Возможна рассрочка платежа. Помощь в получении ипотечного кредита.

источниквот на эти 2% строители и живут.и жаляцца, как им плохо...

[Cont]

Вон что в Ебурге предлагают.

Кризис! Квартиры в Екатеринбурге уже за треть цены!Любой финансовый кризис неизбежно обостряет проблему инвестирования свободных средств. Вот и сегодня граждане, располагающие сбережениями, мучительно ломают голову над тем, куда их вложить. А на самом деле - куда? На фондовом рынке играют либо самые рисковые, либо самые терпеливые. Закупать валюту? Здесь полный туман. Банковские депозиты не спасают от инфляции. Что остается - недвижимость? На этом рынке инвесторы сегодня уже подсчитывают убытки, а не доходы.Одним словом, куда ни кинь, всюду клин. А есть ли вообще приемлемые варианты? Специалисты уверены, что это покупка недвижимости по договору ренты.Судите сами. Рентоплательщик приобретает квартиру примерно за треть ее стоимости. Средняя цена сделок, составляет порядка 800 тысяч рублей. Можно ли каким-то иным способом приобрести недвижимость в Екатеринбурге по такой цене? Идем далее.Ежемесячные платежи рентоплательщика получателю ренты (включая расходы на коммунальные услуги) не превышают трех-четырех тысяч рублей. Если сравнить с ипотекой, получаются сущие копейки. Собственно тут и сравнивать особо нечего, потому что большинство банков просто сворачивает свои ипотечные программы. Для подавляющего большинства людей ипотека становится фактически недоступной. А пожизненная рента доступна. И платежи по ней не ложатся тяжким бременем на семейный бюджет.Не существует ни юридических, ни организационных проблем, ставящих под сомнение инвестиционную привлекательность пожизненной ренты. Более того, это, пожалуй, едва ли не единственный инструмент, привлекательность которого в условиях глобального финансового кризиса не снизилась, а, наоборот, увеличилась.

http://www.e1.ru/news/spool/news_id-295333.html

[D.A.N]

но это же не повод держать цену, потому что былое величие надо поддерживать? долго так производственные расходы бюджет строителей сосать будут, в условиях, когда ничего не строится?

Согласен. Оптимизация (сокращение-консервация-ликвидация) составляющих производственной базы уже началась. Просто дело это не быстрое и требует большой продуманности и осторожности - чтобы самого себя своими же руками не "зарезать" и сохранить возможность восстановления и роста на будущее.

У меня есть план застройки краснопольской площадки. ;-)Из которого видно (цитирую без рисунков):

Странный список какой-то. Реализация, проектные, подготовительные, строительно-монтажные (СМР) работы. А где сами конструкции (панели) и инженерное обеспечение (начинка) здания? Земля? Присоединение к сетям? Благоустройство?Строим в воздухе и из воздуха?

Grax, Димон, жму руку за факты.со своей стороны пример:

В малоэтажке (таунхаусах) нет мест общего пользования - подъездов/лестничных клеток/лифтовых шахт и технических этажей. А они из воздуха не делаются. И по 26,5 тыр. за квадратный метр вы будете платить за всё, в том числе и лестничные марши между этажами и гараж. Если от площади самой маленькой квартиры в 179,7 кв.м. вычесть 51,9 кв. м. лестничных маршей и 19,4 кв.м. гаража, то останется только 108 кв.м. общей площади в нашем обычном понимании. Но они будут стоить уже 26500*179,7:108=44903 рубля/кв.м.

[MrFirst]

Согласен. Оптимизация (сокращение-консервация-ликвидация) составляющих производственной базы уже началась. Просто дело это не быстрое и требует большой продуманности и осторожности - чтобы самого себя своими же руками не "зарезать" и сохранить возможность восстановления и роста на будущее.Странный список какой-то. Реализация, проектные, подготовительные, строительно-монтажные (СМР) работы. А где сами конструкции (панели) и инженерное обеспечение (начинка) здания? Земля? Присоединение к сетям? Благоустройство?Строим в воздухе и из воздуха?В малоэтажке (таунхаусах) нет мест общего пользования - подъездов/лестничных клеток/лифтовых шахт и технических этажей. А они из воздуха не делаются. И по 26,5 тыр. за квадратный метр вы будете платить за всё, в том числе и лестничные марши между этажами и гараж. Если от площади самой маленькой квартиры в 179,7 кв.м. вычесть 51,9 кв. м. лестничных маршей и 19,4 кв.м. гаража, то останется только 108 кв.м. общей площади в нашем обычном понимании. Но они будут стоить уже 26500*179,7:108=44903 рубля/кв.м.

я все понимаю, кроме одного: как самолеты летают они же из железа?а по существу кто-нить скажет почему это малоэтажное строительство с площадью 200-300 м2 для всех обходиться дешевле? Я просчитывал проект дома (правда из дерева) 300 м2 выходило около 2-х лимонов.

[Grax]

Странный список какой-то. Реализация, проектные, подготовительные, строительно-монтажные (СМР) работы. А где сами конструкции (панели) и инженерное обеспечение (начинка) здания? Земля? Присоединение к сетям? Благоустройство?Строим в воздухе и из воздуха?

В проекте учтены все расходы, включая налоги, но я намеренно выкинул эту информацию как не играющую роли в нашей дискуссии.

[D.A.N]

а по существу кто-нить скажет почему это малоэтажное строительство с площадью 200-300 м2 для всех обходиться дешевле? Я просчитывал проект дома (правда из дерева) 300 м2 выходило около 2-х лимонов.

Ключевое слово - малоэтажное

Совсем другие нагрузки, а соответственно и совсем другие требования к фундаментам, конструкциям и материалам. Деревянную девятиэтажку видел? Я - нет.

В 2 млн. за 300 квадратов что входит?

Работа строителей и механизмов?

Транспорт?

Подведение коммуникаций и их подключение?

Ну и стоимость земельного участка, на котором это всё будет построено?

 

В проекте учтены все расходы, включая налоги, но я намеренно выкинул эту информацию как не играющую роли в нашей дискуссии.

Т.е. 26 тыр./кв.м. это реальная себестоимость на лето 2008 года? Учитывающая например 42% удорожания арматуры с 08.2007 до 08.2008 и пр. Или это только некая цифра из проекта?

И почем, кстати, там сейчас квадрат продают?

[Grax]

Т.е. 26 тыр./кв.м. это реальная себестоимость на лето 2008 года? Учитывающая например 42% удорожания арматуры с 08.2007 до 08.2008 и пр. Или это только некая цифра из проекта?

И почем, кстати, там сейчас квадрат продают?

Да, реальная.

Глянь вот на эту строчку: "Непредвиденные затраты – 8% от общих затрат" - в ней заложены все подобные колебания.

 

Почём сейчас - понятия не имею.

[Gimlie]

В малоэтажке (таунхаусах) нет мест общего пользования - подъездов/лестничных клеток/лифтовых шахт и технических этажей. А они из воздуха не делаются. И по 26,5 тыр. за квадратный метр вы будете платить за всё, в том числе и лестничные марши между этажами и гараж. Если от площади самой маленькой квартиры в 179,7 кв.м. вычесть 51,9 кв. м. лестничных маршей и 19,4 кв.м. гаража, то останется только 108 кв.м. общей площади в нашем обычном понимании. Но они будут стоить уже 26500*179,7:108=44903 рубля/кв.м.

во-первых, а зачем эти метры вычитать?это же будут "мои собственные" метры, которыми никто "меня" не будет пользоваться.во-вторых, цены я привел только для иллюстрации динамики цен.неужели за ~ 2 года стоимость строительства одного метра поднялась почти в 2 раза?

[D.A.N]

Метры я вычел чтобы не было иллюзий по поводу дешевизны квадрата в таунхаусе. Покупая квартиру в панельке человек покупает и некоторую "дольку" от мест общего пользования, которые делаются не из воздуха, а значит тоже чего-то стоят. Но в общей площади квартиры это просто не отражается, потому и кажется что квадрат в панельке дороже.По поводу повышения цены... А на сколько за два года подорожали материалы, бензин, энергоносители..? На сколько поднялись зарплаты? Если не в 2 раза, то где-то близко к этому.

[lehin]

На сколько поднялись зарплаты? Если не в 2 раза, то где-то близко к этому.

Видимо не у всех =((( про з/п в 2 раза ты круто загнул чегой то...

[MrFirst]

а что стройматериалы уже подешевели?

[Gimlie]

Метры я вычел чтобы не было иллюзий по поводу дешевизны квадрата в таунхаусе. Покупая квартиру в панельке человек покупает и некоторую "дольку" от мест общего пользования, которые делаются не из воздуха, а значит тоже чего-то стоят. Но в общей площади квартиры это просто не отражается, потому и кажется что квадрат в панельке дороже.

По поводу повышения цены... А на сколько за два года подорожали материалы, бензин, энергоносители..? На сколько поднялись зарплаты? Если не в 2 раза, то где-то близко к этому.

D.A.N, хорошо. это все понятно и не обсуждается разница в цене метра2 тут и цена метра2 там.

но ты лично считаешь, что цены растут адекватно увеличению затрат на строительство?

(утрированно) можешь сказать "мамой клянус!", что рентабельность строительства на уровне 3-5%?

[Grax]

(утрированно) можешь сказать "мамой клянус!", что рентабельность строительства на уровне 3-5%?

Не сможет. Я ж привёл выкладку по процентам. ;-)

[Лебедь Белая]

Не сможет. Я ж привёл выкладку по процентам. ;-)

А ты мамой в чем поклясться сможешь?

[Gimlie]

А ты мамой в чем поклясться сможешь?

Коняфка, ты тоже считаешь, что "рентабельность строительства на уровне 3-5%"?

[Лебедь Белая]

Коняфка, ты тоже считаешь, что "рентабельность строительства на уровне 3-5%"?

я считаю - все что касается информации, полученной из открытых источников, не заслуживает клятв даже старыми чулками