Недвижимость

[Homer]

ждать распродажи надоело.

вот вроде потихоньку, первые ласточки, и как всегда с масквы.

http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml.../09/26/15446366

Изменено 3 октября, 2008 пользователем Design_Nick
Добавил опрос

[Grax]

http://www.gazeta.ru/realty/2008/11/17_a_2886042.shtml

[LuCaS]

а сколько будет стоить шоколадка весной, вы подумали?

[D.A.N]

а сколько будет стоить шоколадка весной, вы подумали?

На всякий случай куплю по осени и положу в холодильник...

[Cont]

Больше недели назад слышал о 28т.р.Вчера узнал кто и где. 47мкр, сдача в декабре. Но по моему звонку и вопросу в лоб цена начинается от 32. Допытывались, где я слышал о 28.Летим дальше?

[s_fish]

а ты был на объекте чтоб оценить в декабре ли сдача???

[Cont]

Нет, не был. За что купил, как говорится...

[Gimlie]

На шоколадку с чаем!

Выдернул из сегодняшнего прайса наших тюменских строителей типовые панельки со сдачей в 2009 году.

Могу спорить, что 1 июня 2009 года цены на эти квартиры будут НЕ МЕНЬШЕ. В рублях естественно.

ПАНЕЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Расположение Этажи Серия Площадь квартиры Площадь кухни Стоимость квартиры Срок сдачи дома1-но комнатные квартирыГП-62  жилой р-н «Восточный-2»  1,2,5-12 121/12 43,6 10,8 1750000 3 кв. 2009г.ГП-7(7(3) в осях 7-10) мкр.Восточный 1,10 121-3Т 45,0 12,9 1820000 2 кв.2009г.ГП-7(7(3) в осях 7-10) мкр.Восточный 5-9  121-3Т 45,0 12,9 1920000ГП-7(7(3) в осях 7-10) мкр.Восточный 3,4  121-3Т 45,0 12,9 2112000 2-х комнатные квартирыГП-60 жилой р-н  «Восточный-2»  1,2,7-12 121/12 62,8 10,8 2300000 4 кв. 2009г.ГП-60 жилой р-н  «Восточный-2»  1 121/12 70,9 14,6 2350000ГП-62 жилой р-н «Восточный-2» 2,5-12 121/12 66,1 14,6 2400000 3 кв. 2009г.ГП-62 жилой р-н «Восточный-2» 1,2,5-12 121/12 62,8 10,8 23000003-х комнатные квартирыГП-60 жилой р-н  «Восточный-2»  1,2,7-12 121/12 90,1 14,6 3 000 000 4 кв. 2009г.ГП-62  жилой р-н  «Восточный-2» 1,2,5-12 121/12 90,1 14,6 3 000 000 3 кв. 2009г.ГП-62  жилой р-н  «Восточный-2» 1 121/12 89,9 14,6 2 900 000

2спорщики:

как инфляцию учитывать будете?

мне вот кажется, что если ценник не перепишут, то можно говорить падении цены.

[LuCaS]

такой вариант:предположим, я купил строительную компанию сейчас. или создал. цены на комплектующие - полный ахтунг. раздают за копейки вагонами. строю полноценный дом за две копейки. продаю за три. а вокруг различные стройкомы впаривают жильё, построенное на комплектующих по старым ценам и с конскими зарплатами, за миллионы. вопрос: у кого будут покупать и что я не учел?

[К2А]

не учел сборы, с тебя они будут намного больше и цена станет одинаковой )))

[LuCaS]

что за сборы?спрошу иначе: предположим, что все стройкомы сейчас разом фиксировали прибыль, вышли в кэш и начинают строить дальше. какова себестоимость жилья на выходе с учетом теперешних цен на комплектующие?

[D.A.N]

вопрос: у кого будут покупать и что я не учел?

Неизвестно.Ты не учел одного и самого главного - строительство это очень БОЛЬШИЕ и ДЛИННЫЕ деньги. Ты на 100% уверен в том, ЧТО будет минимум через полтора года?

спрошу иначе: предположим, что все стройкомы сейчас разом фиксировали прибыль, вышли в кэш и начинают строить дальше. какова себестоимость жилья на выходе с учетом теперешних цен на комплектующие?

На текущий момент цены на материалы ниже процентов на 20-25 максимум.Но если даже предположить что удастся разово фиксировать 100% прибыли - я уверен что этой оборотки не хватит на полноценное строительство. Представляешь размер издержек если строительная компания будет строить ОДНУ вставку или свечку на 1-2 подъезда? На большее денег не будет - банки кредит не дадут, а сейчас покупать доли - дураков нет. Так что на выходе "экономия" будет много меньше, если вообще будет.ЗЫ. Оборот за месяц у наших тюменских строителей в 2007 году был в среднем 500 млн. рублей. Умножь их на 18 месяцев строительства - получишь примерную цифру средств, необходимых в этом бизнесе. Изменено 27 ноября, 2008 пользователем D.A.N

[-M-]

Фигня всё, если есть деньги на 1-2 дома просто тупо покупаешь участок и нанимаешь подрядчика для строительства. Строительную компанию можно не создавать и гигантских оборотов не иметь. Важно чтобы деньги были свои в необходимом об'еме Фигня всё, если есть деньги на 1-2 дома просто тупо покупаешь участок и нанимаешь подрядчика для строительства. Строительную компанию можно не создавать и гигантских оборотов не иметь. Важно чтобы деньги были свои в необходимом об'еме

[LuCaS]

я про долгострочную перспективу и говорю. мы всё про спрос тут спорим, а есть ещё закуп, который уже просел и врят ли остановился. коррекция будущих цен из-за уменьшения себестоимости нам не грозит?

[D.A.N]

Фигня всё, если есть деньги на 1-2 дома просто тупо покупаешь участок и нанимаешь подрядчика для строительства. Строительную компанию можно не создавать и гигантских оборотов не иметь. Важно чтобы деньги были свои в необходимом об'еме

Ну и какая тогда себестоимость получится? Покупные изделия, наемный транспорт, строители на подряде... Кушать всем хочется и не только хлеб с водой Еще про Тюмень. На начало 2008 года в реестре застройщиков было более 200 организаций. Причем 10 лет назад их было не более 20-ти, а имеющих полный цикл производства или хоть какое-то его подобие - 6 или 7. Из этих 200 контор примерно половина такие же застройщики как ты описал - съемный офис и несколько девочек за столами с телефонами. На старт денег наскребли и рванули давить ценой "китов рынка". Только в строительстве так не бывает - собрал денег, построил и продал, потом снова строишь. Так только на хлеб без масла заработаешь, проще на проценты от депозита жить. Чтобы зарабатывать в строительстве нужен непрерывный процесс - строится, тут же продается доля, тут же вкладывается в новое строительство. Угадай, в какой *опе сейчас такие застройщики без кредитов и продаж? И еще в большей *опе их дольщики - перспектива получить долю в виде жилья у большинства теперь вообще отсутствует. На форумах народ волосы во всех местах рвёт, что на "подешевле" кинулся.

я про долгострочную перспективу и говорю. мы всё про спрос тут спорим, а есть ещё закуп, который уже просел и врят ли остановился. коррекция будущих цен из-за уменьшения себестоимости нам не грозит?

В себестоимости кроме закупа есть еще составляющие. Например содержание производственной базы, управленческо аппарата. Величина более-менее постоянная, но при сокращении объемов обратно пропорционально увеличивающая себестоимость. Если непроизводственные расходы (аппарат) можно ужать, то производственные - сильно не получится. Ну и работать только на инфляцию тоже вряд ли кто-то согласится. Так что я пока остаюсь при своем - коррекции цен не будет. Возможно небольшая и кратковременно, но устойчивой и длительной тенденции - нет.

[Grax]

такой вариант:предположим, я купил строительную компанию сейчас. или создал. цены на комплектующие - полный ахтунг. раздают за копейки вагонами. строю полноценный дом за две копейки. продаю за три. а вокруг различные стройкомы впаривают жильё, построенное на комплектующих по старым ценам и с конскими зарплатами, за миллионы. вопрос: у кого будут покупать и что я не учел?

Влада Листьева помнишь?

[lehin]

Как сложно блин а... Ничо, весна покажет кто где с...л... У нас кстати контора не имеет собственной строительной компании, а поступает так, как говорит -М-, что не помешало её заваять кучу производственных баз в разных городах. А насчет того что материалы и кушать охота - в свое время придумали тендеры - захотят участвовать, значит ужмуцца.

зы. В свое время у стройкома было свое оконное производство... видимо думали что раз свое, значит будет дешевле. По прошествии некоторого времени они его разогнали и перешли на тендерную систему...

[D.A.N]

Как сложно блин а... Ничо, весна покажет кто где с...л... У нас кстати контора не имеет собственной строительной компании, а поступает так, как говорит -М-, что не помешало её заваять кучу производственных баз в разных городах. А насчет того что материалы и кушать охота - в свое время придумали тендеры - захотят участвовать, значит ужмуцца.

зы. В свое время у стройкома было свое оконное производство... видимо думали что раз свое, значит будет дешевле. По прошествии некоторого времени они его разогнали и перешли на тендерную систему...

Лёш, производственное и жилищное строительство сильно отличаются. Тут можно если не всё, то какую-то часть авансом с заказчика получить, добить своими, на худой конец - добавить кредитные и отстроиться. Плюс - всё это было ДО ТОГО КАК... В жилищном - долю от пустыря никто не купит, значит надо хотя бы "обозначиться". И лучше за свои или за полученные от продажи прошлых объектов.

Касательно оконного производства - наши тюменцы его тоже через год свернули. А также столярный и сантехнический участки. Непрофильные производства лучше отдавать подрядчикам - меньше гимора и зачастую выше качество. Да и на относительно небольших объемах сложнее держать качественных спецов - лучше нанять контору, которая "стеклит" пол-Тюмени

Другое дело - профильные участки. Собственные склады сырья, растворные узлы, цеха ЖБИ, СГП и прочее... Ну и конечно полный парк грузоподъемных и транспортных механизмов. Намного дешевле тащить песок, щебень и цемент ж\д маршрутами и делать панели самим, нежели покупать это на стороне.

[lehin]

Сколь у нас цехов ЖБИ в городе? Неуж то они счас за клиента (гипотетического сумасшедшего с кучей бабла) в рентабельности не просядут?ИМХО - тут есть 2 пути, либо снизить рентабельность и строить либо сидеть в кэше и ждать когда можно будет как раньше...

[D.A.N]

Сколь у нас цехов ЖБИ в городе? Неуж то они счас за клиента (гипотетического сумасшедшего с кучей бабла) в рентабельности не просядут?

Просядут. Гипотетически.

Но у всего есть предел. В минус работать все равно не будут.

Пусть, гипотетически, этому сумасшедшему с кучей бабла удастся на 100% использовать снижение цены материалов и снизить себестоимость метра на четверть. Где гарантия, что подешевевшее на 25% жилье найдет спрос? Про ипотеку с 75% первоначального взноса (и даже 50%) я что-то не слышал.

ИМХО - тут есть 2 пути, либо снизить рентабельность и строить либо сидеть в кэше и ждать когда можно будет как раньше...

Не все так просто. Покупатель сидит в кэше и ждет, что при его неизменных доходах цена метра откатится на пять лет назад. Чудес не бывает. Снижение объемов всегда ведет к повышению себестоимости. Просто объективно это так.

Простой пример. Мы делаем кой-какое оборудование для заводов металлоконструкций. Я могу снизить отпускную цену на 10-11%. Снижать дальше нет смысла - процентами с депозита я получу столько же не вставая с дивана. В настоящее время заказчики спрыгивают один быстрее другого. От моей цены это не зависит - денег у них НЕТ. Совсем НЕТ. При плановой мощности производства в 400-450 штук, заказов на декабрь ПОКА 150. На январь - ноль. Значит рабочие с новогодних каникул просто не выйдут. Морально мне проще - работают пенсионеры на сделке и по крайней мере свою пенсию они получат. Уже сейчас средний объем одного заказа - 10-20 штук. Я буду принимать заказы еще некоторое время - рабочие за лишнюю штуку-другую к пенсии выйдут с радостью. Но это пока есть запасы сырья на складе. Машину в Каменск-Уральский за десятью килограммами латуни я отправлять не стану - она золотой выйдет, а обычные полторы тонны такими темпами я израсходую как раз к своей пенсии. Или заказчик покрывает все мои расходы (платит за такой объем минимум в 2,5 раза дороже) или я останавливаю производство до появления заказов в объеме, обеспечивающем мне хотя бы минимальную рентабельность. Мы в РФ единственные, но кроме нас аналоги есть еще у шведов, хохлов и китайцев. Вот такая вот занимательная арифметика.

[Gimlie]

Просядут. Гипотетически. Но у всего есть предел. В минус работать все равно не будут.Пусть, гипотетически, этому сумасшедшему с кучей бабла удастся на 100% использовать снижение цены материалов и снизить себестоимость метра на четверть. Где гарантия, что подешевевшее на 25% жилье найдет спрос? Про ипотеку с 75% первоначального взноса (и даже 50%) я что-то не слышал.Не все так просто. Покупатель сидит в кэше и ждет, что при его неизменных доходах цена метра откатится на пять лет назад. Чудес не бывает. Снижение объемов всегда ведет к повышению себестоимости. Просто объективно это так.

куда денут квартиры, которые никто не берет по (для примера) 45 тыроф/метр?съедят вместо хлеба с маслом или снизят цены?почему продавцы всего вокруг орут "СКИДКИ! СКИДКИ! СКИДКИ!", а девелоперы уперлись в "себестоимость" и двигаться в цене не хотят? Изменено 28 ноября, 2008 пользователем Gimlie

[s_fish]

почему не берут??? допустим берем ск нереализовано квартир ну примерно 20% из тех домов которые сдадутся до марта

[D.A.N]

куда денут квартиры, которые никто не берет по (для примера) 45 тыроф/метр?съедят вместо хлеба с маслом или снизят цены?почему продавцы всего вокруг орут "СКИДКИ! СКИДКИ! СКИДКИ!", а девелоперы уперлись в "себестоимость" и двигаться в цене не хотят?

Продадут.У нас сегодня в Тюмени продается квартира "под нас". Т.е. деньги с ее продажи строители перечислят нам в погашение задолженности. На подходе еще две сделки - одна железно на начало следующей недели, вторая пока 50\50.Орать про скидки можно если есть запас в цене. Но с квартирами так получилось, что сейчас реализуется построенное на пике цен на всё - некуда двигаться.

[Gimlie]

почему не берут??? допустим берем ск нереализовано квартир ну примерно 20% из тех домов которые сдадутся до марта

Продадут.

У нас сегодня в Тюмени продается квартира "под нас". Т.е. деньги с ее продажи строители перечислят нам в погашение задолженности. На подходе еще две сделки - одна железно на начало следующей недели, вторая пока 50\50.

Орать про скидки можно если есть запас в цене. Но с квартирами так получилось, что сейчас реализуется построенное на пике цен на всё - некуда двигаться.

значит спрос есть и кризиса никакого нет? все это придумали?

когда продадут построенное на пике цен на всё, что будет дальше?

если снизится себестоимость, что будет с рыночными ценами недвижимости?

Изменено 28 ноября, 2008 пользователем Gimlie

[D.A.N]

значит спрос есть и кризиса никакого нет? все это придумали?

Спрос есть, но очень ограниченный.

Кризис есть. Оборотки не хватает катастрофически. Объемы строительства сокращаются и очень сильно.

Так что ничего тут не придумали.

когда продадут построенное на пике цен на всё, что будет дальше?

если снизится себестоимость, что будет с рыночными ценами недвижимости?

Если снизится себестоимость - цены снизятся. Вопрос только в том - снизится ли себестоимость. Выше я уже писал, что кроме стоимости сырья и материалов себестоимость включает в себя непроизводственные и, самое важное, производственные расходы, которые есть практически постоянная величина и при снижении объемов их доля в каждом квадратном метре вырастает.

[lehin]

Значит надо снижать константу =) И я больше чем уверен что это сделать реально...